【甲戌：賈珍尚奢，豈有不請父命之理？因敬□□□要緊，不問家事，故得恣意放為。】
【甲戌：若明指一州名，似若《西遊》之套，故曰至中之地，不待言可知是光天化日仁風德雨之下矣。不雲國名更妙，可知是堯街舜巷衣冠禮義之鄉矣。直與第一回呼應相接。】
【甲戌：今秦可卿托□□□□□□□□□□□□□理寧府亦□□□□□□□□□□□□□凡□□□□□□□□□□□□□□□□在封龍禁尉，寫乃褒中之貶，隱去天香樓一節，是不忍下筆也。】（按：甲戌本此頁被對角撕去，故缺字甚多。此頁原有三則評語，第二則與本回庚辰本眉批同，第一、第三兩則若干缺字據庚辰本、靖藏本補。）
【庚辰：此回可卿夢阿鳳，蓋作者大有深意存焉。可惜生不逢時，奈何奈何！然必寫出自可卿之意也，則又有他意寓焉。】
【庚辰：榮、寧世家未有不尊家訓者。雖賈珍尚奢，豈明逆父哉？故寫敬老不管，然後恣意，方見筆筆周到。】
【庚辰：詩曰：一步行來錯，回頭已百年。古今風月鑒，多少泣黃泉！】（按：此庚辰本回前三評，原在第十一回前，第十一至第二十回目錄頁背面，現據甲戌、靖藏回前評而移於此。）
【蒙：生死窮通何處真？英明難遏是精神。微蜜久藏偏自露，幻中夢裡語驚人。】
【靖：此回可卿夢阿鳳，作者大有深意，惜已為末世，奈何奈何！賈珍雖奢淫，豈能逆父哉？特因敬老不管，然後恣意，足為世家之戒。「秦可卿淫喪天香樓」，作者用史筆也。老朽因有魂托鳳姐賈家後事二件，豈是安富尊榮坐享人能想得到者？其事雖未行，其言其意，令人悲切感服，姑赦之，因命芹溪刪去「遺簪」、「更衣」諸文，是以此回只十頁，刪去天香樓一節，少去四五頁也。】
話說鳳姐兒自賈璉送黛玉往揚州去後，心中實在無趣，每到晚間，不過和平兒說笑一回，就胡亂【甲戌側批：「胡亂」二字奇。】睡了。
這日夜間，正和平兒燈下擁爐倦綉，早命濃薰綉被，二人睡下，屈指算行程該到何處，【甲戌側批：所謂「計程今日到梁州」是也。】不知不覺已交三鼓。平兒已睡熟了。鳳姐方覺星眼微蒙，恍惚只見秦氏從外走來，含笑說道：「嬸嬸好睡！我今日回去，你也不送我一程。因娘兒們素日相好，我捨不得嬸子，故來別你一別。還有一件心愿未了，非告訴嬸子，別人未必中用。」【甲戌側批：一語貶盡賈家一族空頂冠束帶者。】
鳳姐聽了，恍惚問道：「有何心事？你只管托我就是了。」秦氏道：「嬸嬸，你是個脂粉隊里的英雄，【甲戌側批：稱得起。】連那些束帶頂冠的男子也不能過你，你如何連兩句俗語也不曉得？常言『月滿則虧，水滿則溢』；又道是『登高必跌重』。如今我們家赫赫揚揚，已將百載，一日倘或【甲戌側批：「倘或」二字酷肖婦女口氣。】樂極悲生，若應了那句『樹 猢猻散』的俗語，【甲戌眉批：「樹倒猢猻散」之語，今猶在耳，屈指三十五年矣。哀哉傷哉，寧不痛殺！】豈不虛稱了一世詩書舊族了！」鳳姐聽了此話，心胸大快，十分敬畏，忙問道：「這話慮的極是，但有何法可以永保無虞？」【甲戌側批：非阿鳳不明，該古今名利場中患失之同意也。】秦氏冷笑道：「嬸子好痴也。否極泰來，榮辱自古周而復始，豈人力能可常保的。但如今能於榮時籌畫下將來衰時的世業，亦可謂常保永全了。即如今日諸事都妥，只有兩件未妥，若把此事如此一行，則後日可保永全了。」
鳳姐便問何事。秦氏道：「目今祖塋雖四時祭祀，只是無一定的錢糧；第二，家塾雖立，無一定的供給。依我想來，如今盛時固不缺祭祀供給，但將來敗落之時，此二項有何出處？莫若依我定見，趁今日富貴，將祖塋附近多置田莊房舍地畝，以備祭祀供給之費皆出自此處，將家塾亦設於此。合同族中長幼，大家定了則例，日後按房掌管這一年的地畝、錢糧、祭祀、供給之事。如此周流，又無競爭，亦不有典賣諸弊。便是有了罪，凡物可入官，這祭祀產業連官也不入的。便敗落下來，子孫回家讀書務農，也有個退步，【蒙雙行夾批：幻情文字中忽入此等警句，提醒多少熱心人。】祭祀又可永繼。若目今以為榮華不絕，不思後日，終非長策。眼見不日又有一件非常喜事，真是烈火烹油、鮮花著錦之盛。要知道，也不過是瞬息的繁華，一時的歡樂，萬不可忘了那『盛筵必散』的俗語。【蒙側批：「瞬息繁華，一時歡樂」二語，可共天下有志事業功名者同來一哭。但天生人非無所為，遇機會，成事業，留名於後世者，辦必有奇傳奇遇，方能成不世之功。此亦皆蒼天暗中扶助，雖有波瀾，而無甚害，反覺其錚錚有聲。其不成也，亦由天命。其好人傾險之計，亦非天命不能行。其繁華歡樂，亦自天命。人於其間，知天命而存好生之心，盡已力以周旋其間，不計其功之成否，所謂心安而理盡，又何患乎？一時瞬息，隨緣遇緣，烏乎不可！】此時若不早為後慮，臨期只恐後悔無益了。」【甲戌眉批：語語見道，字字傷心，讀此一段，幾不知此身為何物矣。松齋。】鳳姐忙問：「有何喜事？」秦氏道：「天機不可泄漏。【甲戌側批：伏得妙！】只是我與嬸子好了一場，臨別贈你兩句話，須要記著。」因念道：
三春去後諸芳盡，各自須尋各自門。【甲戌側批：此句令批書人哭死。甲戌眉批：不必看完，見此二句，即欲墮淚。梅溪。】
鳳姐還欲問時，只聽二門上傳事雲牌連叩四下，將鳳姐驚醒。人回：「東府蓉大奶奶沒了。」鳳姐聞聽，嚇了一身冷汗，出了一回神，只得忙忙的穿衣，往王夫人處來。
彼時合家皆知，無不納罕，都有些疑心。【甲戌眉批：九個字寫盡天香樓事，是不寫之寫。［靖本多署名「棠村」。］庚辰眉批：可從此批。靖眉批：可從此批。通回將可卿如何死故隱去，是余大發慈悲也。嘆嘆！壬午季春。 笏叟。】那長一輩的想他素日孝順；平一輩的，想他平日和睦親密，【庚辰眉批：松齋云：好筆力。此方是文字佳處。】下一輩的想他素日慈愛，以及家中僕從老小想他素日憐貧惜賤、慈老愛幼【庚辰側批：八字乃為上人之當銘於五衷。】之恩，莫不悲嚎痛哭者。【庚辰側批：老健。】
閑言少敘，卻說寶玉因近日林黛玉回去，剩得自己孤凄，也不和人頑耍，【甲戌側批：與鳳姐反對。淡淡寫來，方是二人自幼氣味相投，可知後文皆非突然文字。】每到晚間便索然睡了。如今從夢中聽見說秦氏死了，連忙翻身爬起來，只覺心中似戮了一刀的不忍，哇的一聲，直奔出一口血來。【甲戌側批：寶玉早已看定可繼家務事者可卿也，今聞死了，大失所望。急火攻心，焉得不有此血？為玉一嘆！】襲人等慌慌忙忙上來搊（音chou）（校者註：蒙古王府本此處作「摟」）扶，問是怎麼樣，又要回賈母來請大夫。寶玉笑道：「不用忙，不相干，【庚辰側批：又淡淡抹去。】這是急火攻心，【甲戌側批：如何自己說出來了？】血不歸經。」說著便爬起來，要衣服換了，來見賈母，即時要過去。【庚辰眉批：如此總是淡描輕寫，全無痕迹，方見得有生以來，天分中自然所賦之性如此，非因色所感也。】襲人見他如此，心中雖放不下，又不敢攔，只是由他罷了。賈母見他要去，因說：「才咽氣的人，那裡不幹凈；二則夜裡風大，明早再去不遲。」寶玉那裡肯依。賈母命人備車，多派跟從人役，擁護前來。
一直到了寧國府前，只見府門洞開，兩邊燈籠照如白晝，亂烘烘人來人往，裡面哭聲搖山振岳。【甲戌側批：寫大族之喪，如此起緒。】寶玉下了車，忙忙奔至停靈之室，痛哭一番。然後見過尤氏。誰知尤氏正犯了胃疼舊疾，睡在床上。【甲戌側批：妙！非此何以出阿鳳！】【庚辰側批：緊處愈緊，密處愈密。】【庚辰眉批：所謂層巒疊翠之法也。野史中從無此法。即觀者到此，亦為寫秦氏未必全到，豈料更又寫一尤氏哉！】然後又出來見賈珍。彼時賈代儒帶領賈敕、賈效、賈敦、賈赦、賈政、賈琮、賈□（左王右扁）、賈珩、賈珖、賈琛、賈瓊、賈璘、賈薔、賈菖、賈菱、賈芸、賈芹、賈蓁、賈萍、賈藻、賈蘅、賈芬、賈芳、賈蘭、賈菌、賈芝等【庚辰側批：將賈族約略一總，觀者方不惑。】都來了。賈珍哭的淚人一般，【甲戌側批：可笑，如喪考妣，此作者刺心筆也。】正和賈代儒等說道：「合家大小，遠親近友，誰不知我這媳婦比兒子還強十倍。如今伸腿去了，可見這長房內絕滅無人了。」說著又哭起來。眾人忙勸道：「人已辭世，哭也無益，且商議如何料理要緊。」【庚辰側批：淡淡一句，勾出賈珍多少文字來。】賈珍拍手道：「如何料理，不過盡我所有罷了！」【蒙雙行夾批：「盡我所有」，為媳婦是非禮之談，父母又將何以待之？故前此有思織酒後狂言，及今復見此語，含而不露，吾不能為賈珍隱諱。】
正說著，只見秦業、秦鍾並尤氏的幾個眷屬【甲戌側批：伏後文。】尤氏姊妹也都來了。賈珍便命賈瓊、賈琛、賈璘、賈薔四個人去陪客，一面吩