大量存在風險的抵押貸款是誰造成的？各派政客、經濟學家、新聞評論人，以及廣大公眾的看法不盡相同。有人認為是貸款人不負責任，他們在貸款時根本不考慮貸款數額是否超出自己的償還能力。還有人認為是貸款人盲目相信那些掠奪成性的放貸人，甚至把他們奉為專家。我認為這兩種說法都有一定道理，但同時，形成風險的根本原因是要求人們在某種財務狀況下對貸款數額做出完全準確的預算，這本身就很困難。
問題的癥結在於，當房地產需求急劇上升時，發放貸款的銀行想當然地認為，貸款的客戶一定不想讓銀行把房產收回。為了進一步促使人們按時償還貸款，抵押貸款合同還包括了各種有關罰金、費用的條款，以防止有人惡意毀約。乍一看上去，這一做法似乎毫無破綻：面對這一系列嚴厲的懲罰措施（失去房子、不良信用記錄、收回抵押的各種費用、律師費，以及可能因欠債不還被債權人起訴等），銀行可以放心地認為，人們一定會非常慎重，避免過度舉債。
我們這樣來想一下：我答應借錢給你，你借多少我給多少，但條件是如果你還不上，我就打斷你的兩條腿。在這種情況下，難道你不會再三盤算，不敢多借，而且拚老命按時還錢嗎？但是，看過黑手黨電影的人都知道，這樣的交易總會在某個環節上出問題。一切都設計得天衣無縫，到頭來卻發現，人算不如天算，設計的方案偏偏把最重要的前提條件搞錯了，因此功敗垂成。拿打斷兩條腿的案例來說，它假定的前提是：你借錢時一定會盤算好借多少才不會冒被打斷腿的風險。而在貸款的案例中，假定的核心是人們能夠估算出他們最多能借多少，才不至於冒失去房子的風險。當然，房貸的計算更複雜一些，還要考慮到稅金、通貨膨脹、房價的變化等。
正如《金髮女孩和三隻小熊》故事裡所說的那樣，貸款的數量必須正好，不能太少也不能太多。但是，人們真的能計算出他們「正好」該借的金額嗎？
美國房地產市場升溫的那一階段（1998—2007年前後），我有幸在波士頓聯邦儲備銀行任職。我大部分時間在麻省理工學院，每周到銀行去一次，我在那裡的任務就是與員工中的經濟學家舉行座談，設法把行為經濟學的一些意識灌輸到他們的工作中。一天，我和當地的一位經濟學家，我們姑且稱他戴夫，討論銀行管理部門是否應該對質押貸款進行某些限制的問題，戴夫極力提倡取消貸款程序中的一切障礙。他認為購房者完全能夠針對自己的具體情況決定最合適的貸款額度。
我和蘇米幾個月前剛搬進新家。我本人剛剛經歷了貸款過程，因此看法和戴夫不一樣。在進行購房預算時，我請教了我認識的一些專家，包括麻省理工學院的幾位財政、金融教授，還有幾位投資銀行經理，我問的問題似乎非常簡單：就我們夫妻倆目前的財產收入狀況來說，應該花多少錢買房？按30年分期還款來算，我們應該從銀行貸多少錢？
我問的每個人給我的回答都一樣——我們每個月還款的總額最多不能超過我們兩個人共同收入的38%，這一金額加上利率方面的考慮，就可以推算出我們最多應該貸款的額度。但這並沒有回答我的問題，我堅持請他們給我一個確切的答案，專家們卻說他們無法幫我推算出我的最佳消費和貸款金額。我又與戴夫談及這件事，但是他馬上勸我打消顧慮。他告訴我，即便人們不能確切地推算出最佳借貸金額，他們也都能算個八九不離十，有些零頭上的差錯無關緊要。
我對這種籠統的方法不太信服，於是決定自己著手進行一項小小的研究，搞清楚人們是怎樣決定貸款數額的。房地產市場一片興旺，找房子的人很多，要和這些人交流一下他們買房的經驗，應該不是難事。我發現一般購房者（我與之討論的所有人，戴夫除外）的確費了不少腦筋來考慮到底要貸多少款。他們的心思不是放在應該考慮的問題上（我們應該借多少），而是在另一個完全不同的，也是很容易回答的問題上：我們能借到多少錢？他們使用貸款計算器，找一兩個熱心的房地產代理人談談，算一算他們每個月的最大還款能力，一般是收入的38%。以此為基礎，推算出銀行最多可以貸給他們多少錢，再根據這些數據來決定他們要去尋找什麼價位的房子。
上面所說的人們推算房貸的過程，給我們上了有關人類決策帶有普遍意義的一堂課。當我們無法對自己所面臨的問題給出正確答案時，我們經常會想起另一個相似問題的答案，並把這個答案應用到現在的問題上。這就將最多可以貸多少款的問題轉變成了最多可以從銀行貸出多少錢的問題，但是，這兩個問題完全不是一回事。
認真地想一下。如果你現在想馬上買房子，你花多少錢合適？其中貸款應該佔多少？如果你自己一時算不出來，但從銀行的工作人員和貸款計算器那裡知道最多可以用收入的38%來還貸，你肯定認為這個數目很明確地告訴了你應該貸多少錢，是不是？
我和戴夫那次談話後的幾個星期，他接到一個任務，寫一篇論述「免本還息」抵押貸款優越性的文章。他對這一類貸款有極大的熱情，並建議管理部門大力推廣。「你看。」他向我解釋說，「免本還息貸款比一般貸款更加靈活，這一點無可爭辯。辦理這種貸款的人與辦理一般貸款的人不同，他們不用付貸款本金，這部分錢他們隨便怎麼花都行。他們可以用來付信用卡賬單或者學費、醫療費。當然，如果他們願意，也可以隨時償還貸款的本金。」
我點了點頭，等待他說下去。「繼續。」我說。
「所以最起碼，免本還息貸款與一般貸款相比一點兒都不差。但它給了人們更大的靈活性，使得他們可以更好地決定把錢花在哪裡。就靈活性本身而言，你每多貸出一美元就是幫助人們多得到一美元的自由，讓他們根據具體情況決定怎樣做最合適。」
我說，假定人們做出的決定完全合理的話，這一切聽起來似乎就會很有道理。接著，我和他談及我那個小小研究的結果，那個結果令人不快。「如果人們能借到多少就只借多少，」我解釋說，「免本還息貸款不會增加貸款人的資金靈活性，它只能增加人們貸款的數量。」
戴夫不服，於是我試圖給他舉一個更具體的例子：「我們拿你表妹舉例，她叫什麼來著？」
「迪迪。」他回答道。
「假如按一般貸款來算，迪迪每個月的最大還貸能力是3000美元，她的借款金額不能超出這個限度。現在，你說她可以選擇免本還息貸款。她會怎麼辦？當然，她會按一般貸款條件所能負擔得起的金額買一幢房子，每個月可以少還很多錢——餘下的錢用來還學生貸款。如果迪迪和其他人一樣，把最大還款能力作為起點，去計算她能申請到多少貸款，可以買到什麼樣的房子，並憑藉每個月3000美元的還貸能力買了一幢更大、更豪華的房子，那麼她得到的就不是靈活性，這麼做反而更容易把她自己套在房地產市場上。」
我認為我的觀點戴夫沒有聽進去多少。但是次貸危機爆發以後，我有機會看到有關「免本還息」貸款的一些數據，看起來它並沒有帶來資金周轉的靈活性，相反，它帶來的是貸款額的增加，還貸期的拉長，把貸款人進一步推到了房地產市場的風口浪尖。
在我看來，貸款市場的主要失誤之一是，銀行方面根本就沒考慮到人們算不出自己正確的貸款金額這件事。如果銀行最初認識到這一點，就不會聽任貸款人自己決定貸多少。相反，因為認識上的這一缺失，銀行誘導人們盡量多貸，超出了他們實際的還款能力。不錯，銀行從資金信用等方面給貸款人的威脅（和打斷兩條腿相似），但是它們沒有幫助貸款人進行正確決策，從而保護銀行——也就是銀行自己的利益。毫不奇怪，到頭來房地產危機爆發，銀行及其客戶都付出了「斷腿」的代價。
現在，我們說塵埃落定，銀行最後聰明起來，決定開展實證實驗，檢驗人們怎樣才能學會計算合適的貸款金額。假設它們的實驗結果和我進行的那個小實驗相同（人們能借到多少就借多少），那麼銀行方面就會認識到，幫助貸款人做出更好的決策其實也符合銀行自身的最大利益。它們該怎樣做到這一點呢？
很明顯，幫助貸款人計算出現實可行的貸款金額並不簡單，但我起碼知道我們可以做得比現在那些貸款計算器強得多（實事求是地說，我們會做得更好）。我們假設銀行決定認真對待，開發一種性能更高的貸款計算器，不僅告訴人們理論上他們最多可以貸多少，還能幫他們計算具體貸多少最合適。如果人們能得益於這種人性化的貸款計算器，我猜他們就有可能更好地做出決策，減少風險，也不至於失去自己的家園。誰能說得准呢？假如10年前就有了這種計算器，今天房地產市場的一大部分悲慘景象或許就有可能避免。
儘管我相信，貸款人有爭取正確決策（避免決策錯誤而帶來災難後果）的願望，也必須承認即使銀行創造出更好的貸款計算器，在房地產市場泡沫的狂熱