開發公司模式分為房屋開發模式、土地開發模式、混合開發模式三種。
——摘自馮侖文章《房地產公司的商業模式》
在多年前，馮侖分析過房地產公司的三種開發模式：
——房屋開發模式。
沃爾瑪模式。國內比較典型的應用是萬科的模式，即在郊區大規模地複製，產品極其單一，目標客戶極其準確。在非常準確的前提下，在體制上採取總部強勢控制，有計畫地在郊區「連鎖開店」，銷售收入增長非常快。近幾年萬科在銷售收入基數很大的情況下仍然實現了多年的持續高速穩定增長，主要得益於這種快速複製的模式，成本越來越低。
百貨公司模式。所謂百貨公司模式是指在一個地域同時做不同的產品，老華遠和現在的華潤置地是這個模式，產品多樣化，地域也多樣化。百貨公司模式多見於城建系統轉制過來的開發公司和綜合性大型國有開發公司。
精品店模式。這是萬通地產努力追求的模式。萬通不主張全國開發的做法，而是在少數高端市場進行精品店的經營。
——土地開發模式。
陸家嘴模式。是指以經營土地為主，通過規劃，成片出讓土地，同時用土地與開發結合，集中在一個很小的地區，開發的主要是綜合金融、貿易、商業這樣的業態。陸家嘴每年的銷售收入實際上很少，但利潤很高，主要是因為它土地出讓的收益非常大。經過短短10年的努力，陸家嘴迅速成為全球的金融貿易熱點和上海新的亮點，同時也帶來了土地增值的巨大潛力。這是一個比較典型的土地開發模式。
天津開發區的模式，即工業土地的開發模式。由於它經營的土地主要是工業區，晚上人很少，所以工業區土地價值的增值幅度和它收益的情況比陸家嘴要差得多，但是它也是國內唯一一個，甚至是主要的一個靠經營土地能夠賺錢的工業區企業。
——混合開發模式。
縱向重疊的混合開發模式。即傳統的開發公司採取的模式，從拿地一直到物業管理，所有環節自己都要做，功能上不夠專業化，公司內部管理上互相重疊，互相交叉。這種公司，第一都有自己的銷售公司，第二有自己的物業公司。在廣東，甚至相當多的企業還有自己的設計院、建材公司、施工的建設公司。
交叉混合的開發模式。典型案例是珠江投資和合生創展。這個模式使拿土地和開發房子、建房子有適當的劃分。珠江投資大片拿地，也要做一些房子，但是合生創展自己幾乎不拿地，只做房屋。不過，兩家是一個老闆，它們交叉混合，在北京、上海和廣東有大量的開發項目。
按照第一種混合模式，因為是縱向混合，從拿地一直到做完，10萬平方米的項目在北京大概要3～5年的時間才能完成，如果是30萬平方米以上的項目要5～7年，甚至7～10年才能做完。合生創展和珠江投資方式的好處是，拿地之後馬上賣給上市公司，上市公司去拿地再做房，大概兩三年就完了，可以縮短每一家公司的財務周期，對經濟周期的抗跌性也比較好。
行業越發展、越成熟，簡單開發的商業模式的生存空間就越小。