靖康變作，二帝被擄，高宗即位於南京（應天府），改元建炎（一一二七年，適為金太宗天會五年），迄宋幼帝昺蹈海死（一二七九年），為時一世紀有半，是為南宋；後金之亡約四十餘年。
建炎三年，金兵愈逞，高宗駐蹕杭州，以州治為行宮，下詔罪己，自無心於宮室之營建。且適當金人破徐州，焚揚州，宋雖改江寧為建康府，升杭州為臨安府，固未遑定都。及金人再度進迫，高宗出走，如越州，奔明州，又航于海入溫州。行跡無定，百司零亂。金兵亦追跡至杭州，破越州，屠潭州。游騎又至平江、常州、鎮江焚掠，江南處處尚在破壞中，及韓世忠、岳飛挫金將烏珠於江中，紹興二年，高宗始又如臨安。時軍事稍振，臣下頗有建議奠都建康以圖恢複者。高宗猶豫，「命守臣具圖經畫建康行宮」，又「命漕臣即平江子城營治宮室」，而尤屬意臨安。紹興五年還臨安作太廟；挫岳飛北進之策，乃顯然欲早定行宮，以苟宴安，紹興八年乃定都焉。
高宗詔曰：「……朕荷祖宗之休，克紹大統，夙夜危懼不常厥居，比者巡幸建康，撫綏淮甸既已……是故復還臨安，內修政事，繕治甲兵以定基業。非厭霜露之苦而圖宮室之安也……」實則紹興元年，已詔守臣修內司百間，「二年九月，南門成，詔名行宮之門；三年詔梁汝嘉創廊廡於南門之內」。四年八月，知臨安府梁汝嘉奏明堂行禮，殿成。此即臨安初創時之正殿，蓋「凡上壽則曰『紫宸殿』，朝賀則曰『大慶殿』，宗祠則曰『明堂殿』，策士則曰『集英殿』，四殿皆即文德殿隨事揭名也」。高宗自紹興初年蓄意議和，受制於秦檜，坐失兵機，迄三十二年禪位於孝宗，自「以秦檜舊地作德壽宮，鑿池引水，疊石作山」，優遊其間，無非皆「圖宮室之安」者，園苑建造之頻，尤甚於其後諸帝。為太上皇時曾「甃石池以水銀浮金鳧魚於上……指示曰水銀正乏，此買之汪尚書家」。實不失當艮岳之裔。
南宋宮室制度，初創時因國恥未雪，諸多顧忌，未克任意施展，僅就州城府治興葺重造，故云「皆從簡省」。臨安州治本為錢王宮，地址雖較他州宏敞，宋建之正殿，礙於時勢，未曾侈大；及增垂拱，崇政「其修廣僅如大郡之設廳」。《輿服志》云：「其實垂拱、崇政二殿，權更其號而已。殿為屋五間，十二架，修六丈，廣八丈四尺。殿南檐屋三間，修一丈五尺，廣亦如之。兩朵殿各二間。東、西廊各二十間，南廊九間，其中為殿門，三間六架。」孝宗又以「殿後擁合七間為延和殿，其制尤卑，陛階一段，小如常人所居」，其「上樑文云：聽朝決事，兼汴都延和、崇政之名……」。崇政究與垂拱易名，抑與延和同為一殿，尚待考證。正殿宮閣無多，又隨時異額，勉襲汴都舊名，尤顯其隘窄。
及和議成，韋太后迴鑾，「宮中慶典復始」，禁城內外乃年年增建。「紹興八年，作慈寧宮；紹興十二年作太社太學；十三年築圜丘，景靈宮及秘書省；十五年作內中神御殿（欽先孝思殿）；十六年廣太廟；十七年作玉津園，太一宮，萬壽觀……」禁中則營祥曦福寧等殿及後苑堂閣。十八年至二十八年間，曾增築皇城，外城及宮前麗正門御路，建執政府，築兩相第，太醫殿，尚書六府等。高宗禪位後所辟別宮、園苑及所賜府第、私園，亦多工巧靡麗，但建築無宏大者。繼後各朝所增造亭榭及便殿，或為習射、蹴鞠，或攬湖山之勝，多為宮廷宴遊而作。偏安一隅之南宋首都，蓋風雅有餘，氣魄不足，非復中原帝京之氣象，建築多水榭園亭之屬，大殿無所增置，史志美其名曰「務簡約，不尚華飾，以遵祖制」耳。
臨安外城「包山距河，故南北長峙」。凡十三門，東壁有七門，西壁臨湖有四門。其中涌金門為「北宋政和六年重建，頗極壯麗」。南北則僅各有一門，南即嘉會門，稍偏西與皇城麗正門引直，北曰「餘杭」，亦曰「北關」。外另有水門五。全城「東沿河（錢塘江）西至山崗（鳳凰山），自平陸至山崗，隨其上下，以為宮殿」。形勢乃不規則之山城。
「紹興十八年，名皇城南門曰『麗正』，北門曰『和寧』，東苑曰『東華』……皇城周回九里」，南面麗正「其門有三，皆金釘朱戶，畫棟雕甍，覆以銅瓦，鐫鏤龍鳳飛驤之狀，巍峨壯麗，光耀溢目。左右列百官侍立閣子，登聞鼓院，檢院相對，悉皆紅杈子，排列森然，門禁嚴甚」。外城之嘉會門，營建亦精，其「城樓絢彩，為諸門冠」。蓋南門為御道，「至麗正門計九里三百二十步，皆潮沙填築，其平如席，以便五輅往來」，過南郊，從此幸郊台也。
自大內北出和寧新路，井市最盛，「南北寶玉珍異、花果時新、海鮮奇品，悉集於此」，一若汴京時之東華門外，和寧門之重要亦乃臨安河道及市區地位所使然。門「在仁孝登平坊巷之中。亦列三門，金碧輝映，與麗正同，門外列百僚侍班閣子……」其內因與宮中後殿密邇，故帝後臣僚率多出入於此。「皇后出宮，至祥曦殿，上升龍檐，出和寧門」。「皇帝御垂拱殿，提舉等官奉迎諸書至和寧門，步導致垂拱殿，各取合進呈……」等。
皇城內之宮殿，隨事給名，後代改額，不易悉考。前殿建於紹興四年，行在所錄謂之正衙，即文德殿，凡上壽朝賀宗祠策士皆御此殿，故或稱紫宸、大慶、明堂、集英。紹興十二年，增建垂拱「以內諸司地為之」。「殿後有擁舍，孝宗改為別殿，是為延和便殿」。東部麗正門內為東宮。建炎初，「孝宗初育宮中，只造書院於宮門，曰內資善堂……迨為太子……止建廳堂並諸官屬從屋……光宗升儲，建太子宮門。淳熙二年（一一七五年）創射圃為遊藝之所。度宗時（幾十年後）更為增廣」。孝宗於乾道初「辟射殿于禁垣之東，名曰『選德』」，及至淳熙五年，「中設漆屏，書郡國守相名氏其上」，圖事揆策於此，以示著意軍機，周必大被旨撰《選德殿記》。殿近東華門，近臣常於此召入。「自北宮門循廊而左，轉南為祥曦殿，西接修廊為後殿」。而「欽先孝思在崇政之東」。
此外寧福寢殿及后妃等位於後苑偏宮之西部。稱為南內，「苑中亭殿名稱可見者僅有復古殿、損齋、觀堂、芙蓉閣、翠寒堂、清華閣、欏木堂、隱岫、澄碧、倚柱、隱秀、碧琳堂之類……」。寧福殿後改為壽康宮，光宗遜位後居之。復古殿，損齋均高宗所常御，為其觀摩書畫玩器之處，觀堂建於山頂，蓋「碧琳堂近之一山崔嵬作觀堂為上焚香祝天之所」。 芙蓉閣則在山背，「翠寒堂以日本國松木為之，不施丹雘，白如象齒，環以古松」。澄碧殿位置近宮池，「淳熙二年孝宗曲宴宰執……至一小亭中，前有大池，瀦水平岸，其下為石渠貫亭，以函啟閘，奔流入渠，其聲如雷，上曰：『朕於飲食、衣服、宮室務從簡儉，至所喜者唯此水爾……』」內苑大略如此實皆高宗所建飾，孝宗以後少有增置。
慈寧殿亦曰慈寧宮，為高宗因太后有歸期而建，「上謂輔臣曰：行宮地步窄隘，今營建太后宮，抵是依山因地勢修築……」其址當在皇城前部西面山地一帶。後易名慈福、慈壽，仍為各朝太后所居之殿也，寧宗開禧二年焚。
南宋內苑御園之經營，借江南湖山之美。繼艮岳風格之後，著意林石幽韻，多獨創之雅緻，加以臨安花卉妍麗，松竹自然。若梅花、白蓮、芙蓉、芍藥、翠竹、古松，皆御苑之主體點綴，建築成分反成襯托。所謂堂與亭者最多，皆為賞玩花木，就近營建，如為古梅題匾曰「冷香」，石曰「芙蓉」，又為蟠松作清華堂，荼蘼作清研亭，皆此之類也。高宗究心藝事，內禪後尤多閒情逸緻，所營德壽宮苑內萬歲橋，「橋長六丈，並用吳璘進到玉石甃成，瑩澈可愛。橋中心作四面亭，用新羅白木建造，極為雅潔。大池十餘畝，皆種千葉白蓮」。
德壽宮「在望仙橋東，高宗倦勤，即秦檜舊地築新宮……內禪後遂移仗居焉。都人稱為『北大內』。鑿大池，續竹筧數里，引湖水注之。其上壘石為山，象飛來峰，有堂名『冷泉』，樓名『聚遠』。又分四地為四時遊覽之所」。其中布置精雅，花木泉流，多有匾額亭榭之名，尤為新穎。至孝宗禪位亦居之，改名重華宮。
外御園有玉津、聚景（東園）、富景（西園）、集芳、屏山諸園，玉津園為帝王較射之所，在嘉會門南四里洋泮橋側，清時在杭州龍華寺後，猶得見。淳熙八年、十年駕幸玉津園，韓彥直等扈從題名，俱正書摩崖。聚景園之南門在清波門外，北門在涌金門外，西湖之東岸也。亭宇皆孝宗御匾，嘗請兩宮臨幸，後光宗、寧宗亦皆奉太后同幸。乾淳《起居注》云：「淳熙六年……幸此園，太上太后至會芳殿降輦，上及皇后至翠光降輦，並坐瑤津西軒入御筵……遂至錦壁賞大花。牡丹約千餘叢，又至清輝少歇，由翠光登御舟入湖……泊花光亭，仍至會芳少歇還內。」其布署略可窺見。富景以芙蓉臨池秀髮，高孝兩朝嘗登龍舟卧看，建築不詳。集芳在葛嶺，前臨湖山，園歸太后，藻飾甚麗，諸匾皆高宗御題。屏山園在錢湖門外，正對南屏，又名翠芳。理宗「開慶初，內司展建東至希夷堂，直抵雷峰山下……水環五花亭外」。「內有八