國際買房者
如果問任何一個房地產經紀人——無論是現實生活中的還是在電視上假裝的——買房的關鍵是什麼，他們都會說「地點、地點、地點」。你可以拆掉一棟房子，然後再把它蓋起來，但你沒有辦法創造出海景、山景或者是當地理想的就學環境，如果那裡沒有的話。買房就是買地方。
這些日子，特別令人感興趣的是，美國最受追捧的地方正在被來自美國以外的人買走。我們大家都知道，全球化意味著將各大洲和市場分隔開的經濟壁壘正在被一個單一的、統一的體制所取代。說到買房，如果你認為隔著一兩片海就能使你避免與外國人競爭，那你得重新想想了。外國人擁有在美國的住宅所有權可能是房地產市場中最火的趨勢。人們曾經感到奇怪，為什麼紐約公寓住宅的價格會持續上漲，儘管常住紐約的人數基本沒變？答案是，對同一地塊的競爭增加了，其中很多競爭來自海外。中國和韓國政府也許正在購買我們的債券，但世界各地的上流階層正在被美國的房地產吸引過來。令人吃驚的是，關於外國人擁有美國的房產，竟然沒有任何首尾連貫的記錄，因此，我們不得不從零碎的信息中拼湊出個大概情況來。
2005年，一項對佛羅里達州房地產經紀人的調查發現，87%的房地產經紀人在過去12個月內至少與一位國外買主做成了一筆生意，將近10%的房地產經紀人擁有一位完全國際化的客戶。2005年，在邁阿密—勞德代爾堡（Miami-FortLouderdale）的房屋交易中，國外買主至少佔30%；在佛羅里達全州的房屋交易中，國外買主佔15%。
但是，這一趨勢不僅僅出現在佛羅里達。紐約的一個房地產專家估計，2004年，在購買曼哈頓公寓的人當中，外國居民佔到了三分之一，而在2003年，只佔四分之一。拉斯維加斯的兩處樓盤甚至在蓋好之前，至少有10%的房子就歸了外國人。在休斯敦、亞特蘭大、芝加哥和科羅拉多，都可以看到外國人購房增加的情況。那些將豪宅掛單出售的美國房地產公司正在接待越來越多的國際客戶，他們都是訂閱它們的雜誌和訪問它們網站的外國人，而像21世紀房地產（tury21）和佳士得物業（Christie』sGreatEstates）這樣的美國房地產經紀公司正在全球範圍內開設越來越多的辦事機構。
在臨近大洲的某一個地方買房的人的構成和動機也是不相同的——這取決於買者。
▲歐洲人。在過去的幾年，與美元相比，歐元升值50%以上，英鎊升值35%（甚至同美元相比，加拿大元和澳大利亞元也升值30%到40%）。結果，美國的房子與他們自己國家的房子相比，似乎格外便宜。你去過英國那些岩石密布的海灘或德國那些雜草叢生的海灘嗎？佛羅里達柔軟的沙灘和米老鼠對於我們的歐洲鄰居來說，具有極大的吸引力。
▲中南美洲人。來自委內瑞拉、哥倫比亞、巴西和墨西哥的買主喜歡美國的政治和經濟安全，如果他們自己國家的不穩定持續增加，他們就認為美國的房產不僅是一種安全的投資，而且是一處有保障的住所。他們還欣賞美國所提供的個人自由和政治自由，更不用說購物了。除此之外，南佛羅里達和得克薩斯與他們國家相似的氣候以及有利的西班牙語的語言環境，使美國的房子倍受追捧。
▲亞洲人。隨著亞洲國家經濟的增長和東西方經濟往來的增加，在美國擁有一個落腳的地方對於許多亞洲家庭來說，已經越來越有吸引力。美國的房地產經紀人一直在不遺餘力地討好他們，他們用中文給豪華公寓取名字，舉辦提供亞洲食品的新聞發布會。
一般而言，飛機票的價格在全世界範圍內的下降首先不僅使人們去外國旅遊變得更容易，而且也會使人在第一個家和第二個家之間來回跑變得更容易——房地產經紀人說，這一直是買國外房產的第一步。此外，像多種貨幣抵押貸款這樣的新手段——讓你用自己國家的貨幣在國外獲得抵押貸款，在房子所在國的利率變得對你有利時，再將自己國家的貨幣兌換成外國貨幣——也大大方便了外國購房者。好幾家美國銀行正在調整政策，以便使那些向美國納稅的外國居民更容易地獲得房屋貸款。
在紐約，在向外國人開放這座城市方面，唐納德•特朗普（DonaldTrump）是一個主要因素。紐約的大多數建築一直是合作住宅（co-ops），因為合作住宅幾乎可以用任何理由來拒絕任何人的要求，所以他們過去是非常謹慎地看待沒有外國購買者這一情況的。但後來特朗普開發了分戶出售公寓（dos），而分戶出售公寓的銷售在很大程度上是不受管制的，因為他們提供的是獨立的公寓套間，而不是公司的股份。現在絕大多數新建築都是分戶出售公寓，所以外國買主就涌了進來。
很大程度上說，在國外買房是一件花費相當大的事情。2005年，外國人在佛羅里達州購買的房屋均價大約是30萬美元，而其中有將近四分之一的價格超過了50萬美元。但是隨著亞洲和世界其他地方的中產階級的發展壯大，我們可以預計這一業務將得到擴大。
涉外房屋交易事關重大，甚至不只與購房者及其代理商有關。國際買主人數的上升可能對房地產業已經產生了某些影響，比如越來越多的銀行正在改變它們關於購房貸款的規定（儘管如果外國買主不再用現金支付，他們對於美國賣主來說就可能沒有那麼大的吸引力了）。購房文化也可能出現某些調整。來自某些國家的國外買主喜歡壓低他們的報價，直到成交的最後時刻還咄咄逼人地討價還價，而且還要求在房子之外贈送一些產品——比如傢具或門房服務。
全球化也可能影響到房屋的設計。一些中東的買主不喜歡廚房緊挨著待客區域，因為對於客人而言，看著女人在廚房準備食物是不合習慣的；一些拉丁美洲的買主不喜歡主卧室離孩子的卧室太遠。
但更值得關注的是，對於我們其他人而言，外國購房者對房屋價格上漲產生了影響。當非本國公民買了曼哈頓三分之一的公寓時，這就把很大部分收入處於中等水平的美國買主擠進了曼哈頓稍次一級的住宅之中，而把大量低端買主趕到了皇后區。在豪宅方面，委內瑞拉的買主可能會抬高邁阿密高端住宅的價格——但如果加拉加斯（委內瑞拉的首都）出現經濟倒退，這些買主無法償還房屋貸款，那麼他們給他們的美國鄰居留下的就是那些價格急劇下跌的房子了。各國經濟之間不斷增加的相互依賴關係現在擴展到最不具有流動性的交易——房地產交易——上來了。
一些立法者認為這一趨勢值得關注。在2007年初，銀行建議要方便外國購房者的貸款，加州的一名立法者對此作出了回應，他提出一項議案，這一議案使銀行向沒有社會安全號碼的購房者發放抵押貸款成為非法。到目前為止，這一議案被拒絕了，因為在很大程度上說，它被認為是地方主義的，是不必要的。但事實可能並不總是如此。雖然美國為它在全球經濟中所起到的作用而自豪，但外國人在美國購買房產所承擔的利率比美國人在海外購買房產所承擔的利率要高得多，這件事實際上並不讓美國人感到自豪。只要你試試在墨西哥城或百慕大群島買一套公寓，你就會知道他們會讓你費多大的勁。
我們要保護我們國內的資產。2006年，當美國人得知美國即將把某些紐約港口的所有權轉讓給阿聯酋迪拜政府所屬的一家公司時，爆發了一次持續幾周的全國性的抗議活動，這次抗議活動最終改變了這個決定。2005年，當建在加州的優尼科石油公司（Unocal）馬上要賣給一家由中國政府支持的中國公司時，又爆發了促使取消這一決定的公眾抗議活動。截止到2007年，沒有一個美國人對日本和中國持有超過1萬億美元的美國債券表示滿意。
在美國的一些社區中，豪宅一幢接一幢地被外國買主買走，這完全不同於「接管」美國的基礎設施、大型的公司或貨幣。但現在至少是評價外國人購買美國房產的趨勢的時候了。
外交政策專家很快指出，大多數美國人贊成國際交往，拒絕孤立主義的觀念，這一觀念認為美國在國際上應該「只關注自己的事務，而讓其他國家按照它們自己所能做到的最好方式處理自己的問題」。確實應該如此，但另一方面，贊同孤立主義立場的美國人的人數在2002年到2005年間急劇攀升——從30%攀升到42%，這是自1960年開始進行這項調查以來最高的贊成率。顯而易見，對外國「投資」持贊同看法的美國人的人數（佔到53%）比對外國人擁有「所有權」持贊同看法的人（33%）要多，但很難弄清買房是投資還是擁有所有權——尤其是，至少2005年在佛羅里達進行的一項調查中，有超過一半的外國買主說，他們買房是為了度假和/或臨時工作，而只有三分之一的人說他們買房是為了投資。
從另一方面來看，如果你是美國房產的一個外國買主，你可能要謹慎