●宏觀調控要有效，這個國家必須是一元經濟。
●今天要解決中國經濟的問題，我們就必須跳出經濟圏。
●房價的穩定是房地產目前缺乏大量交易的必然結果。
2007年年末，深圳、廣州的樓盤率先降價，王石更是在個人博客上拋出「樓市拐點說」，一時間「拐點」這個辭彙變得非常流行。房地產拐點，股市拐點，價格拐點，幾乎都處處充斥著「拐了、拐了」的聲音。有關房價拐點的話題更是眾說紛紜。有人說房地產價格的拐點終於來到了，也有人說拐點其實只是開發商的一種營銷策略。那麼，對於房地產的拐點，郎教授又是如何來分析的呢？
各位現場來賓，大家好。最近有幾個熱點問題，很值得我們關注。其中一個就是王石在一兩個月前提出的房地產拐點問題。在這個拐點問題的基礎上，我今關想跟各位來賓談一談真正的經濟學理念。
整個宏調經濟學理念大概涉及兩個參數，一是利率，二是銀行存款準備金率。這兩個參數非常重要，之前我也多次提到過。央行利率已經調整了六七次，存款準備金率的調整也不下10次了。我國目前的存款準備金率高達15%（編者註：根據最新資料，截止到2008年6月25日，中央銀行已將存款準備金率調整到17.5%，這是我國存款準備金率的歷史最高位），高居世界第一。這意味著我們的宏觀調控政策已經從2007年之前的適度緊縮調整到今天的絕對緊縮。
銀行存款準備金率的提升，導致大量的信用貸款和貨幣被收回，再加上利率的上調，人們借錢的成本也上去了。2008年1月底，國家公布的一組數據顯示，銀行信用貸款的增長率高達18%，可以說是創下去年以來的最高點。經過持續多年的宏觀調控，到了2008年1月底，貨幣供給量還是大幅上升，銀行信貸規模還是無法縮減。
我想請問現場來賓，尤其是從事製造業的，你們的手頭寬裕嗎？你們向銀行貸款能借到錢嗎？我前一陣在河南演講，碰到河南幾個大企業家。他們告訴我，M07年年底，他們的流動資金被收回了2/3，很多民營企業是缺錢的。而老百姓手中有足夠的錢去買房嗎？能向銀行借到按揭貸款嗎？答案都是否定的。不但老百姓向銀行借按揭貸款買房是非常困難的，而且企業向銀行借錢做流動資金也是非常困難。我們都借不到錢，那錢去了哪裡？被誰借去了？
銀行信用貸款的增長率從16%提高到18%，這表明我們的信貸規模還在持續增長。可是民營企業家借不到錢，老百姓也借不到，錢去了哪裡？這就是今天中國的問題。錢呢？基本上是流向了地方政府和國有大企業的手中。那麼政府拿錢做什麼呢？搞公共建設，比如說修橋鋪路等。這不是對不對的問題，也不是應不應該的問題，這就是今天中國的現狀。通過這次宏觀調控，我們收緊了民營企業和老百姓的資金增長規模，卻放寬了地方政府及大型國企借貸的規模。因此和地方建設有關的部門其經濟發展是膨脹過熱的，一般民營企業卻是過冷的。為什麼我們經濟非常熱，而實際上企業家的日子卻一天比一天難過？原因就是在二元經濟環境下，我們產生了資金逆流轉的現象。而資金逆流轉是銀行主導的，他們對過冷的民營企業部門施行收縮信用的政策，把借出的錢收回來或者根本不再借出，而這些錢給誰用了呢？給了地方政府。
我為什麼提這個理論？這跟拐點有什麼關係呢？有關係。今天中國經濟是全世界絕無僅有的二元經濟，也就是說與地方政府和國有企業有關的部門，即與建設有關的部門，其經濟發展是過熱的，如房地產業、鋼鐵製造業、水泥生產業、形象工程、政績工程、銀行和股票市場。但是大部分民營企業，其經濟發展是過冷的。
如果各位來賓認同我獨創的二元經濟理論的話，你們曉不曉得王石的拐點論，以及你們在學校所學的宏觀經濟學出現了什麼問題？在全世界通用的宏觀經濟學教科書裡面，利率或者銀行存款準備金率之所以能調節經濟，它都有一個前提，即，這個國家必須是一元經濟。
什麼叫一元經濟？那就是經濟蕭條的時候全國蕭條，經濟過熱的時候全國過熱。這種現象只發生在一元經濟環境里，諸如美國、歐洲、日本等國家。我們中國不同，我們是二元經濟環境，是過熱跟過冷同時存在。
隨著拐點論呼聲的日益高漲，在房地產大腕之間，拐點之爭也進行得轟轟烈烈。以王石為代表的有拐論者堅持房價拐點已經成型，建議人們三四年後再買房子，而以潘石屹為代表的地產商們則堅持拐點根本沒有出現，房價還有上升的空間。大腕之間唇槍舌劍，各執一詞。有人站出來說，爭論雙方所認為的拐點概念不同，可是到底什麼是拐點呢？
什麼叫拐點？大家看看2007年下半年到2008年第一季度美國房地產的走勢。當美國中央銀行調低利率的時候，美國房地產市場立刻熱了起來，房價大幅上升。因為利率低了，大家都可以借錢去買房子。可房價起來之後，美國政府認為，可能經濟過熱了，那怎麼辦？就按照美國大學的宏觀經濟學教科書中的方法，提高利率。利率上升了，借貸人的負擔也相應加重，所以他們就不借錢了，不買房了，房價立刻就下跌了。各位，這才叫做拐點。
所以宏觀調控的力量可以說是非常強大的。由於一元經濟沒有太多阻礙，只要中央銀行一聲號令，從中央到地方，它的政策都能得到貫徹。在這種經濟環境里，宏觀調控就能夠對房價造成及時影響，這就形成了拐點。所以，關於2008年的房價走勢，我們不要再做預測了，我們根本不是一元經濟環境，我們是過熱與過冷同時存在的二元經濟環境。你怎麼預測房地產未來的走勢和拐點呢？我們不斷調升利率和銀行存款準備金率，會產生什麼影響？我前面說過，由於央行宏觀調控會造成資金逆流轉現象，會使得過熱的部門更熱，過冷的部門更冷。所以央行越是調控，就越會加速二元經濟環境的劇烈動蕩。
大家再想一想，如果一再提高利率和銀行存款準備金率，過冷的部門會有怎樣的舉動？你會發現，這些民營企業家不想幹了。我以深圳地區為例，深圳地區的民營企業家投資10億元從事製造業，一年所賺利潤肯定比不上他去年用1000萬買一套房子所獲的利潤——去年深圳的房價有的翻了兩三番。照著這種情況，如果他們一直老實地從事製造業的話，肯定虧慘了。那麼，他們該怎麼辦？首先，利率的提高使得借錢成本相應提高，他們不想借錢了，而且即使想借也不一定能借到。另外，就算他們借得到錢，可一旦銀行抽回信用貸款，那麼其流動資金也就斷了。我們的民營企業家該怎麼辦呢？他們把應該投資而沒有投資的錢集中起來，拿來幹嘛？從事房地產買賣，而這就是去年深圳房價翻兩三番的原因。而一般的老百姓根本就沒有這麼強的資金實力。
到2008年二三月份，各種左證拐點來臨的數字鋪天蓋地，深圳部分樓盤降價幅度達到10%，上海的樓盤暗中優惠，北京的樓盤則直接打出「一次性付清全款八折」的優惠。在房價漲幅過快的一線城市，交易量急劇萎縮；以萬科為首的房地產公司也紛紛傳來打折的消息。一時間，樓市彷彿推倒的多米諾骨牌一樣，處處瀰漫著降價的氣息。有人問道，這些現象難道還不能代表房價「拐點」真的來了嗎？
接下來就是大家最關切的話題了，我們的房地產會不會有拐點？
大家應不應該去買房？在這兒，我們不做預測，我們來進行邏輯推理。只要你們聽懂我前面講的二元經濟理念，你們就會理解了。以王石同志為例，大家想一想，他所謂的拐點，究竟是他一廂情願的美好願望呢？還是他自己真正在做的事？王石在拋出「樓市拐點論」之後，為了配合這個拐點論，萬科的地盤首先開始降價，這有什麼意義？
舉一個實例，福州每平米的房價平均是6000塊。當萬科進來之後，他所蓋的房子，地價是每平方米7000塊，加上構建成本和利潤，房價至少要到15000塊。那麼這個房地產有什麼特性呢？當這個樓盤從過去應該賣6000塊，到現在賣到15000塊的時候，附近的樓盤，雖然什麼事都沒有做，但房價也跟著上漲。在這種情形下，萬科房價在15000塊的基礎上，只便宜5%，你覺得有意義嗎？
簡單地講，購地成本提高了房子的總成本，越晚蓋的房子，房價就會越貴。2008年下半年房子肯定比之前的貴，2009年這一批的將更貴。全世界沒有哪一個經濟指標，會像我們中國的房價這樣漲得如此之快，黃金、石油和重金屬的漲價，它們都遠遠沒有我們的地價漲得快。而且我們地價上漲還有一個特色，即只漲不跌，我們沒有聽說過哪一個地價會比去年更便宜的。
地產商的降價僅僅是暫時的假像，再加上中國如今二元經濟的本質，如果僅僅依靠房地產市場自身的市場化運作，「拐點」的存在就缺乏基礎，那麼如何讓房地產市場回歸正常有序呢？