●我最討厭文過飾非的學者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？
●我希望我們政府看到我的節目之後，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。
●中國樓市產生泡沫，是中國的投資經商環境持續惡化造成的。
2007年是房地產市場不平靜的一年。對於政府來說，如何進行調控是關係到國計民生的大事。對於開發商來說，這一年是亢奮的，市場形勢一路高歌，業績成倍增長。對於購房者來說，2007年是理智的，越來越多的購房者不再急於為驚心動魄的房價買單。2007年，房地產市場發生了太多事情，那麼，有沒有幾個關鍵詞能概括出一年的顯著特點呢？
各位現場來賓，各位電視機前的觀眾，大家好。今天很高興能夠和各位談一談2007年的房價走勢。我在做這個節目之前，製片人就告訴我：「郎教授，你千萬不要談太敏感的話題。」可是，請各位注意一件事情，我們今天對於房地產的批評不是為了批評而批評，我是為老百姓能過上更好的日子而批評。
我最討厭文過飾非的學者，你以為把事情壓著，問題就解決了嗎？不可能！你拖到最後，真正買單的就是我們社會大眾，這是我這幾年在國內發言的最重要的目的。我的發言，目的是希望老百姓過上好日子，我因此才把一些錯誤的現象提出來。你把問題解決了不就好了嘛，為什麼我們對問題這麼怕？為什麼不能談敏感話題呢？這對我們每個人太重要了，這就是我做這期節目的目的。
我希望我們的政府看到我們的節目之後，能夠擬定出更積極有效的政策，能夠讓老百姓過更好的日子。對於在座的大學生來講，你們這麼年輕，每個人都有一張純真的臉，但你們畢業之後還買得起房嗎？我相信各位同學都是搖頭的。因此，宏觀調控的迫切性與重要性不言自明，非常清楚。
我給你看幾個資料，深圳在2007年1月的平均房價是每平方米1萬元，到了10月份變成每平方米17000元。不到1年，漲了70%。深圳到底有什麼活力？經濟躍升70%是不可想像的，我們中國的經濟增長率也不到10%，為什麼房價漲幅與經濟的漲幅差別這麼大？這個現象不合理。
我剛才說的還是平均樓價，我告訴你實際樓盤的價格。比如深圳東部的華僑城，目前每平方米賣到多少錢呢？20萬！對於我們這些大學生而言，你掙多少年的錢才能買到1平方米的房子？你說這種樓盤、這種奇怪的現象值不值得我們關注？前一陣子，我的助理打電話到高爾夫球場詢問房價，他們推出很多很漂亮的別墅，到2007年漲到了9000萬，而且很多人是用現金來購買。各位同學，誰在買這些房子？另外一個奇怪現象也出現了，深圳的樓盤很多是有房無市，為什麼？大量資金進入深圳，裝修行業生意好不好？傢具生意好好不好？和建築有關的行業，包括傢具、裝修行業，生意並不好。
這些現象不是一個簡單的「流動性過剩」所能解釋的。流動性過剩為什麼造成這種現象？假如我們老百姓真有很多錢，應該是樓盤價格上升，不應該有樓無市，應該整個社會各個行業都會同時起飛，或者同時變得更熱。而這一次房價上漲很奇怪。我國的宏觀調控政策一直是以抑制流動性過剩為目標，所以不斷提高銀行利率。請問政府官員、各位同學、電視機前的觀眾，如果宏觀調控的目標是錯的，怎麼辦？
各位同學，全國各地一片呼聲：流動性過剩。你有沒有想過，「流動性過剩」這個提法是正確的嗎？中國現在的問題沒有一本教科書能講清楚，中國的現象是特殊的現象。今天要解決樓市泡沫，就必須先解決投資經商環境惡化的問題。我們並沒有這麼做，反而不斷依賴金融手段。同學們，這都是錯的。今天你不要管我講得對不對，這不是我今天講課的目的。我是希望我們的專家學者和觀眾有一個逆向的思維，不要大家想的都是一樣的。我們國家需要更多的意見，我們來幫助政府、幫助老百姓走向一個更光明的未來，而不是全部用一樣的方式來思考。
如果深圳房價上漲不是因為流動性過剩呢？你有沒有想到這是什麼結果？這個結果就是中央政府宏觀調控的思想沒有被徹底地貫徹，到最後由於調控的手段出了問題，而使得4年來的宏觀調控基本失效。這就是我的判斷。因此我有一個新的想法，造成2007年樓市泡沫的原因是什麼？我的觀點和國內幾乎所有人都是不一樣的。但是你們知道，我一定是對的。
我認為，樓市泡沫的產生是由於這一兩年來我們中國的投資經商環境繼續惡化，所以很多企業家把應該投資其他行業或是還沒有進行投資的錢彙集成為「虛擬資金」打入樓市。這筆錢數量非常龐大，它的去向基本上就是買高價樓盤。這筆錢是造成樓市泡沫的真正主因，我們稱之為第一項資金。那麼第二項資金是什麼錢呢？就是某些幹部的腐敗款。
前一陣子溫家寶總理對深圳的地下金融進行了一番整頓，其中一個目的就是對這種資金進行查處規範。可是這種資金已經不僅僅是在深圳出現。我們發現，這筆貪污款在全國各地大量進入股市。第三項資金就是各位所熟悉的國際熱錢。第四項資金就是老百姓的錢，包括我本人在內。其實我混得不怎麼樣，買房我也買不起，看得上的買不起，買得起的看不上。
宏觀調控的問題在哪裡呢？我們所有的宏觀調控都是針對國際熱錢和老百姓的錢，沒有一個宏觀調控手段是針對第一項資金和第二項資金。我們談談北京，北京不準外國人買房，給你諸多限制，就是限制第三項資金。最近政府有關單位推出各項錯誤政策，包括你要賣房子的話，你必須先還貸，然後再買第二套房，或者買第二套房的貸款利率要提高。這些措施是針對第四項資金，即老百姓的資金。但是郎教授很清楚，不是說第三項、第四項資金完全不重要，而是其重要性不如第一項、第二項資金。
4年來，宏觀調控打擊的對象都是對房價上漲不起決定作用的資金。因此，樓市泡沫依然存在。我們從來就沒有針對第一項資金、第二項資金進行過任何的宏觀調控。當然了，像這種所謂的第一項、第二項資金，在教科書上都沒有談過的。我們教科書上談的都是第三項、第四項資金，原因是什麼？流動性過剩。因為第三項、第四項資金基本上是流動性過剩造成的。老百姓花錢特別多，流動性過剩。
這些是在西方經濟學裡面已經定案的說法。在今天，我告訴各位，不要讀死書。今天中國房價的問題不是西方經濟學裡面所預測的。我前面講的第一項、第二項資金是全國的教科書從來沒有談過的，這是我自己研究出來的成果。各位重新想一想，如果我說得對，企業家將本應該投資其他領域的資金用於投資樓市，那麼，宏觀調控是什麼結果呢？針對流動性所做的宏觀調控，會進一步打擊已經惡化的投資經商環境，因為銀行的放款利率肯定會在6%以上。各位同學，現在賺錢越來越難，要賺到超過5%的利潤多難啊！
我們的銀行到了年底大量抽緊銀根。利率漲，銀根又抽緊，你叫我們企業家如何過日子？這種宏觀調控進一步打擊了投資經商的環境。現場的觀眾想一想，如果你是企業家你會怎麼做？你把經商的錢拿出來，形成虛擬資金，炒股、炒樓去。這就是上午宏觀調控，下午股價大漲的原因。原因是宏觀調控使得投資環境惡化，破壞了我國的投資環境。
如果我說的是對的，你就可以理解這4年來，為什麼金融單位實行的宏觀調控政策不能夠貫徹中央政府的宏觀調控精神。就這麼簡單，因為它的手段是錯的。
按照我前面所說的，購房的資金來源有四項：第一項就是投資經商環境的惡化所帶來的商業周轉資金，第二項是腐敗款，第三項是國際熱錢，第四項是老百姓的儲蓄款。我們所有的宏觀調控的手段，基本上都是針對第三項、第四項資金的。
只要高價樓盤價格上去，中低檔的樓盤也隨之水漲船高，但是為什麼產生有房無市的現象？就是房價超過了當地老百姓的購買能力，由於缺乏大眾的接盤，所以常常會有房無市。對於政府的「調」，所起的作用不能抑制第一項、第二項資金炒股、炒樓，但是能夠打擊到承接能力。打擊承接能力，會對中低價樓盤的交易產生抑制作用。你實在找不到買家，到最後總是要賣的。對於買家的抑制會讓我國的樓盤緩慢下調，這是雙方的博弈過程。
承接能力會是2008年樓市走勢的最主要因素，很多人目前的心態基本是在投石問路。人們在測試什麼呢？測試我們這個社會對於大部分樓盤的承接能力。我最擔心什麼？我最擔心政府在這個時刻沒有想到造成這一波樓價上漲的主因不是因為老百姓的錢，而是因為第一項和第二項資金，最終忽視了治理第一項、第二項資金。如果這些事情不處理好，我想樓價下跌之後，會再度漲起來。如果到那個時候，你再通過目前的宏觀調控政策來打擊這些承接者，房價就又是一個新的高度了。