2008年世界金融危機，導致宏觀經濟形勢惡化，房地產行業呈現衰退的局面。土地流拍、地王退地、交易量萎縮、房價下跌、中介關門，房地產業的冬天真的來了。
為了拉動經濟增長，政府在出台「4萬億」經濟刺激計畫的同時，也出台了房地產刺激政策。例如，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%；對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。
2008年12月20日，國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，進一步鼓勵普通商品住房消費，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉讓環節營業稅暫定1年實行減免政策；支持房地產開發企業積極應對市場變化，支持房地產開發企業合理的融資需求，取消城市房地產稅……
對房地產開發商來說，政府救市無疑是天大的利好。2009年春節剛過，房地產市場迅速回暖，量價齊升。房地產業冬去春來。房價上漲的速度超過了以往任何一年，市場上瀰漫著恐慌性搶購的氛圍。房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄，上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。樓市的火爆帶動了土地市場升溫，地王頻出。
2009年全年，商品房銷售面積、銷售額均創1998年房改以來最高水平，北京、上海、深圳等地房價也上漲至歷史高點。根據國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組的數據，住宅均價上漲了25.1%。
與此同時，房地產泡沫也膨脹到了極點。據國家電網利用智能網路在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電錶讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當於2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當於2009年住宅銷售面積的7.7倍。
由於房地產泡沫破滅導致的迪拜債務危機，給中國內地的房地產市場敲響了一記警鐘，同時由於中國宏觀經濟復甦勢頭良好，為出台新的宏觀調控政策留出了空間，中央政府對房地產行業的態度開始發生轉變。
2009年12月14日，國務院常務會議提出四條政策（簡稱「國四條」），從2008年年底開始，實施了1年的鼓勵、促進房地產發展的政策，已經被新一輪的宏觀調控政策所取代。緊接著，2010年1月10日，國務院辦公廳發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱「國十一條」）。雖然中央政府釋放出了打壓房地產市場的重要信號，但是2010年仍然實行寬鬆的貨幣政策，加之整體經濟復甦的大環境良好，房價過快上漲的勢頭並沒有被有效遏制住。
2010年1月4日，國務院《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》正式出台，將海南國際旅遊島建設提升為國家戰略，並在投融資、財稅、土地、行業開放等領域給予充分的政策支持。
一周後的1月11日，三亞「鳳凰島」項目開盤，700多套房子當天就被搶購一空，房價被爆炒到7萬元/平方米。同日，三亞灣一處樓盤打出樓價上調的巨幅廣告：受益於國際旅遊島政策，本項目鐵定於2010年2月8日樓價上調1000元/每平方米。房地產熱在20年後再度光顧天涯海角。2010年第一季度，海口、三亞一手房價格同比漲幅連續3個月在全國70個大中城市中分別位列第一、第二位。
樓市猶如股市，炒的就是概念。一個「國際旅遊島」概念引發了海南第二次房地產投資開發熱潮。數以百家的房地產開發企業進駐海南，「跑馬圈地」；數以千億的資金湧入海南樓市，房價一飛衝天；從島東到島西，處處高調發展旅遊產業，村村要建五星級酒店、豪華休閑娛樂設施，一派大躍進般激情澎湃、幹勁十足的場面。
在「國際旅遊島」的概念讓海南樓市熱得發燙的同時，CBD東擴的規劃讓北京通州成為了另一個海南，在炒家的想像中，通州就是第二個「上海浦東」。
2010年3月底，一位正打算購買改善性住房的網友maxhan在網上曬出了他在通州的看房經歷，直觀地再現了這輪驚心動魄的房價狂飆。
由於房價一路高漲，maxhan見自己的小房子已然升值到當初價格的一倍，便賣掉了現在的房子，準備換個大房子。Maxhan和妻子看中了一套通州的房子。房子比較可心，但房東開口就是240萬，摺合單價2.1萬/平方米。Maxhan的心裡直打鼓，通州已經屬於遠郊區縣了，房子卻跟東三環快一個價了，是不是蒙人呢？但他一打聽，通州周邊的房子都是這個價！
轉了一圈，又回到了開價240萬的那家。結果，房東告訴他：「我暫時要考慮一下是否漲價，你等我消息吧！」後來，房東漲價20萬，Maxhan咬咬牙，接受了，但就在他準備付定金的時候，房東反悔了，「我不賣了，要再等等！」
Maxhan去看過一個新盤，售樓小姐的話直接把他雷倒，「我們比周邊樓盤售價要低很多，通州區本來賣的就是未來的發展，是希望！您要信呢，就買；您不信的話，就不買！」面對充滿了野性和瘋狂的房價，Maxhan既氣憤又無奈。
房價飆升，讓賣方也產生了夢幻般的不真實感。同樣是在2010年3月，一個業主準備賣掉通州一套50平方米的房子。春節前的市場價還是65萬，他打算出售的時候已經上漲到80萬了。
在掛牌的時候，他想賣高一點，盤算著「先掛個高價看看吧，如果不行再降點」，於是把價格掛到了85萬。看房的人如潮水一樣湧來，第一個看房的人就同意85萬的報價，15分鐘之後，第二個人就出價88萬，第三個人就到90萬。1個小時之內，這房子漲到了97萬，而且對方願意全款支付。
這位業主的感覺就跟騰雲駕霧一般，本來他的心理價位是80萬，沒想到眨眼間就多賺了將近20萬。而在2008年年底，通州二手房的售價才五六千一平方米，2009年年初也不過9000元一平方米。在房價的一路飆升中，通州地區的租售比達到了罕見的1000：1。
2010年4月17日，國務院印發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱國十條），把住房問題上升到了政治高度：「住房問題關係國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利於經濟社會協調發展。」
《通知》要求建立房價的考核問責機制。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。
要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。
知情人士透露出這次調控的背景，中央層面已經「趨向一致，不可能十全十美了」，因此，「下了決心要調，哪怕得罪一部分利益群體」。因為國務院領導已經拍板，當前任務就是穩定價格，「沒有人會在意房地產商的壓力」。
2010年2月份，海南房價達到歷史最高點14087元/平方米，此後便一路下滑，3月至7月的價格分別為：12280、11932、8483、8208、7019元/平方米，半年時間的降幅達到了50%。20年前房地產泡沫破裂的慘劇似乎又在重演。
出人意料又似乎在意料之中的是，進入2010年8月，房價再次呈現出蠢蠢欲動的報復性上漲態勢，調控再次面臨「空調」的尷尬境地。房地產調控已經演變為對政府權威的考驗，2010年9月中旬，住建部和銀監會組成聯合檢查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞等8個城市的二套住房貸款政策落實情況進行檢查；同月底，國土部和住建部聯合下發《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土部151號文），針對房地產用地和建設領域管理，在「國十條」的基礎上進一步細化，且措辭嚴厲，