我們之所以把1980年視為地產江湖的元年，是因為房地產行業發展的兩隻輪子——「土改」和「房改」都是在這一年同時轉動起來的，只不過兩隻輪子的轉動方式有所不同：「房改」是自上而下的，「土改」自下而上的。房地產專家顧雲昌的說法異曲同工，「地改和房改是中國房地產市場的兩個發動機，帶動了整個房地產市場的起飛」。
1980年4月2日，是當代中國房地產的生日。這一天，鄧小平登上北京前門的一座高樓，俯瞰周圍灰濛濛一片的低矮陳舊的房屋，縱論建築業和住宅問題：
關於建築業，鄧小平說：「從多數資本主義國家看，建築業是國民經濟的三大支柱之一，這不是沒有道理的。過去我們很不重視建築業，只把它看成是消費領域的問題。建設起來的住宅，當然是為人民生活服務的。但是這種生產消費資料的部門，也是發展生產、增加收入的重要產業部門。要改變一個觀念，就是認為建築業是賠錢的。應該看到，建築業是可以賺錢的，是一個可以為國家增加收入、增加積累的重要產業部門。要不然，就不能說明為什麼資本主義國家把它當作經濟的三大支柱之一。所以在長期規劃中，必須把建築業放在重要地位。與此相聯繫，建築業發展起來，就可以解決大量人口的就業問題，就可以多蓋房，更好地滿足城鄉人民的需要。建築業的發展，也就帶動了建材工業的發展。」
關於住宅問題，鄧小平說：「要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋；新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以後，房租恐怕要調整。要聯繫房價調整房租，使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁榮的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子，租金應該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯繫起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農村蓋房要有新設計，不要老是小四合院，要發展樓房。平房改樓房，能節約耕地。蓋什麼樣的樓房，要適合不同地區、不同居民的需要。」
這篇後來被冠以鄧小平《關於建築業和住宅問題的談話》標題的、具有歷史意義的重要講話，直接推動了「房改」這隻輪子，催生了當代中國的房地產市場。關於住房問題，鄧小平明確了以下幾點：「房子是可以賣的」，因為它是商品，而在此前，住房一直是作為福利來分配，等單位分房是中國人解決住房問題的唯一途徑；城裡人可以買房，也可以自己蓋房；新建住房和原有的公房都可以拿去賣，還可以分期付款；要提高作為福利分配的公房房租，「逼」人們買房，並給職工租金補貼。
住房商品化、公房出售、提租補貼，涵蓋了此後30年中國房改的核心內容。偉人畫了一個圈，我們就一直在圈子裡轉。在近20年的時間裡，我們轉了四圈：20世紀80年代前期，第一輪房改以新建住房和原有公房出售為主要內容；80年代後期，以煙台房改為起點的第二輪房改側重於提租補貼，鼓勵人們買房；第三輪房改以1994年住房公積金制度的建立為標誌；1998年，第四輪房改全面終止了住房的實物分配，住房抵押貸款制度建立，房子完成了由一種福利到商品的華麗轉身。
1980年6月22日，中共中央、國務院批轉國家建委黨組的《全國基本建設工作會議彙報提綱》，將鄧小平講話的主要內容以中央文件的形式發至全國。
「房改」這隻輪子轉起來了，「土改」這隻輪子也轉起來了。這裡不能不提到一個人——駱錦星，他的江湖地位可以用「祖師爺」來形容，今天的房地產開發商都是他的後生晚輩。
1979年，駱錦星來到深圳，擔任房地產管理局副局長。領導給他下達了任務：在1年之內，建好2萬平方米、300多套幹部宿舍。當時深圳的地方財政收入1年只有3000萬左右，捉襟見肘。要完成2萬平方米的建設任務，起碼要200萬的資金，但財政只能撥給駱錦星50萬。為了完成上級領導交給的任務，他不得不想方設法地找錢。
一次，駱錦星在一位香港朋友面前訴苦，這位香港朋友告訴他：「你這個局長是端著金飯碗在要飯，為什麼不像香港那樣，把土地變成黃金？」駱錦星聞言，嚇了一跳：「這是違法的，憲法明文規定不能侵佔、出租、買賣土地。」
但嚴峻的現實逼迫他去思考和嘗試這種「違憲」的做法。一天，駱錦星陪同領導考察居民住房情況，看到有的夫妻結婚後孩子都快上學了，還是無房戶；一間小房子里住了三代人，廚房安在走廊上，樓下就是一條臭水溝——「深圳龍鬚溝」。當時，駱錦星就想：深圳如果像香港一樣，可以把土地變成錢，這麼多的地，那不是財源滾滾來，可以拿來建成多少房子？
上級領導告訴他，可以走政策邊緣，打「擦邊球」，這也是那個特殊的時代背景下情有可原的做法，同樣是需要勇氣和魄力的做法。駱錦星想出了一個變通的辦法——「補償貿易」，即政府出地，港商出錢，合作建房，利潤分成。
出租土地畢竟是違反憲法的，為了給自己找頂保護傘，駱錦星向馬列主義「祖師爺」列寧求助。他在《列寧選集》「住宅問題」一節中發現，列寧曾引用恩格斯的話說：住宅、工廠等等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。同樣，消滅土地私有制並不要求消滅地租，而是要求把地租——雖然是用改變過的形式——轉交給社會。
駱錦星耍的這個「花招」得到了上級領導的認可，領導還補充說：馬克思和恩格斯在《共產黨宣言》中還說過「剝奪地產，把地租用於國家支出」，你們就先試試看吧！
和港商合作的消息傳出去之後，一個叫劉天就的港商最先來到深圳投資。駱錦星與他洽談，雙方一拍即合。駱錦星起草了兩頁多紙的「補償貿易」協議，由深圳方面組織施工，劉天就在香港銷售房子。
利潤分成一開始提的是「三七開」，但駱錦星了解到，在香港只要有地，銀行就給貸款，等於只要付清地價，建築費用由銀行出，所以，地價成本佔香港房地產總投資的七成。他試探性地對劉天就說：「三七開不行，要干就85：15，我們拿85%，你拿15%。」沒想到，劉天就爽快地答應了，「行！」
1980年1月1日，雙方簽訂了合同。一周後，駱錦星受命組建深圳、也是全國第一家房地產公司——「深圳特區房地產公司」。這時，離深圳特區成立還有8個月零18天。
駱錦星與劉天就合作開發了中國第一個商品房小區——東湖麗苑。設計圖紙剛剛出爐，項目還沒有正式動工，劉天就已經在香港開始預售，均價為2730元/平方米，還不到香港樓價的一半。並且，一次性付款有9.5折優惠，購房落戶，每戶享有3個戶口名額。結果房子被搶購一空，深房公司賺到了500多萬元。土地真的變成了黃金！
作為土地使用制度改革的先行者，駱錦星遇到的阻力和風險是我們今天難以想像的。他剛和劉天就簽訂合同，就有同事對他說：「你膽子不小啊！這是違反憲法的，要是有第二次『文化大革命』，你就跑不掉了。」一些人指責他：「深圳的幹部、群眾都沒房子住，你這個房管局長反倒去為資本家建安樂窩。」還有人公開宣揚：「深圳發生了驚天賣國案」，更有甚者，指名道姓地批評駱錦星。有的報紙刊登文章——《舊中國租界的由來》，實際上是影射駱錦星搞的「土地出租」就是「租界」。
儘管遇到這麼大的阻力，土地使用制度改革這隻輪子還是越轉越快。「補償貿易」的房地產利潤，需要房子建成後才能拿到，周期要兩三年；而合作蓋房，即使房子蓋成了，也只能先分到房，拿不到現錢。對於急需建設資金的深圳來說，「遠水解不了近渴」。
駱錦星和同事們經過研究，大膽提出收取土地轉讓費，讓外商獨資開發。計畫的第一步是在羅湖開發0.8平方公里，拿出40萬平方米的土地，收取土地轉讓費。當時，一位深謀遠慮的市領導提出，將「土地轉讓費」改為「土地使用費」，聽起來沒那麼「刺耳」，也可以減少一些不必要的爭論。這就是今天我們耳熟能詳的「土地使用費」一詞的源起。
在羅湖地區，深房公司引進外商獨資開發了10個房地產項目，出租土地4.54萬平方米，收取土地使用費2.2億港元，吸引外商投資40億港元。90萬立方米的羅湖山被夷平了，羅湖地區0.8平方公里的土地平均增高了1.07米，最低洼處增高了4米。國商大廈、國貿大廈、發展中心、香格里拉酒店等建築相繼拔地而起。依靠土地使用費收入，深圳進行了大規模的基礎設施建設，為特區的崛起奠定了堅實的基礎。
1980年8月，全國人大常委會通過《廣東省經濟