恭王府有一個傳說：京華何處大觀園？請看北京恭王府。就是說，曹雪芹寫《紅樓夢》的時候，是以恭王府作為藍本的。這個說法，有的學者贊成，有的學者反對。其實，無論曹雪芹的《紅樓夢》有沒有以恭王府為藍本，今人倒是可以通過參觀了解恭王府，更直觀形象地理解《紅樓夢》，因為這裡真實地反映了清代公主、王爺等貴族的居住實況，與《紅樓夢》所描寫的賈元春回娘家大觀園省親有相似之處。
北京的什剎海，位於北海的西北，與西苑三海水系相通。元代這裡是重要的水運碼頭，清代逐漸在什剎海周邊，建起許多大宅院。這裡區位高貴，水道蜿蜒，楊柳成蔭，鬧中取靜，環境優美，非常宜居。恭親王府就坐落在這裡，今為西城區前海西街17號。
恭親王府的變遷，要從乾隆權相和珅說起。乾隆四十一年（1776年），這座府第由和珅始建，五十四年（1789年）和孝公主下嫁到這裡，後逐漸形成三路四進、前邸後園的格局。中路用於禮儀，東西兩路用於居住：公主和額駙居東，和珅居西。嘉慶四年（1799年），和珅伏誅。公主和額駙仍是這裡的主人。但沒其園第，賜成親王永瑆；沒其宅地，賜慶僖親王永璘。而後是嘉慶帝的幼弟慶僖親王永璘搬進府里西路居住。這裡有一個故事。永璘相貌豐偉，皮膚黧黑，不愛讀書，喜歡音樂，尤好游嬉。少時嘗微服出遊，到小巷尋樂，乾隆帝討厭他，降為貝勒。後燕居府邸，以聲色自娛。乾隆末年，皇子覬覦皇位，永璘笑道：「使皇帝多如雨落，亦不能滴吾頂上，惟求諸兄見憐，將和珅邸第賜居，則吾願足矣！」（《嘯亭續錄·慶僖王》卷五）嘉慶帝籍沒和珅家產後，果然將其府宅賜給他。所以，在一段時間裡，和孝公主居東，慶王居西，慶王和他幼妹共同居住在這處府邸。公主和慶王死後，慶王的兒子降為郡王，這裡便成為郡王府。
道光三十年（1850年），咸豐帝繼位，將此府賜給皇六弟恭親王奕訴居住，從此這裡就成為「恭親王府」。恭親王奕訴去世後，世襲罔替，直到民初。王府花園直到同治年間才建成，與王府保存至今。
今天看到的恭親王府，格局為前府邸、後花園，佔地61120平方米，是一座三路四進、前邸後園的大四合院。
先看府邸：府邸分為中東西三路。
中路大門，二門，銀安殿，神殿，後罩樓。兩道大門，體現了親王府邸的規制和氣派。銀安殿是王府的正殿，為禮儀性的殿堂。神殿是舉行薩滿祭神祭天的殿堂，殿內安設煮祭肉的大鍋，院子里還保留著安插神桿的石座。後罩樓有兩層，東西長156米，計109間，是清代王府後罩樓的特例。後罩樓最西端是精緻的室內花園——「水法樓」。上下兩層，疊砌假山，噴泉水池。後罩樓原是和珅夫人馮氏居所。奕訴把它改成儲藏珍寶的倉庫，其窗戶形狀各異，有圓形、方形、桃形、石榴形、書卷形等，傳說這是暗示每間屋子裡珍藏不同寶物的標誌。這些寶物後來多被末代恭親王溥偉變賣。
東路多福軒，樂道堂。東路原為和孝公主居住，後來恭親王也居住在東路。多福軒，和孝公主居住時為延禧堂，是和孝公主和額駙豐紳殷德的居所。恭親王時期，多福軒是恭親王的客廳兼書房。其匾額「多福軒」為咸豐帝御題。軒內正中懸掛「同德延釐」（釐，這裡讀xǐ，意為同福，同禧）匾，是光緒七年（1881年）慈禧所寫。傳說當年慈安病逝，光緒尚幼，慈禧集權，匾上四字是告誡奕訴：與慈禧「同德」，才能「延釐」。多福軒內四壁靠近天花板處，懸掛有十餘塊「福」「壽」匾額。匾上「福」和「壽」字斗方，菱形紅色，為皇帝或太后書賜給恭親王的。每年正旦，恭親王得到賜「福」賜「壽」後，回家將新斗方覆蓋在舊斗方之上，寓意添福增壽。樂道堂，原是和孝公主的寢室，室內梁架上至今保存著乾隆時的鳳凰貼金彩繪。金色的鳳凰之間綻放著華貴牡丹，盡顯和孝公主的尊貴身份。她在此居住了34年。後恭親王也把這裡作為寢室。
西路葆光室，錫晉齋。西路原為和孝公主的公公和珅居住，後為慶親王居住。恭親王時這裡是客廳和藏寶之所。葆光室，「葆光」一詞源於《莊子·齊物論》：「注焉而不滿，酌焉而不竭，而不知其所由來，此之謂葆光。」咸豐帝暗誡奕訴不要「滿」，也不要「竭」，要潛藏光明而不外露。「葆光室」匾為咸豐帝臨幸時御題的。奕訴為此撰寫了一篇《葆光室銘》。恭親王用此室做貴賓客廳，接待至親。錫晉齋，和珅時叫嘉樂堂，為起居室。和珅仿照紫禁城的寧壽宮精心裝修，安設金絲楠木仙樓，材料昂貴，精雕細琢，再配合金色花紋的火山岩地磚，滿目華麗，多有逾制，後被列為大罪之一。恭親王時把西晉陸機的《平復帖》收藏在齋內，改名為錫晉齋。
再看花園：花園在和珅時已經建設，奕訴重新改建，府園呼應，布局有序。花園也分為中東西三路。
中路西洋門，獨樂峰，蝠池，安善堂，福字碑，蝠廳。西洋門，當年和珅建造時，挪用了圓明園的設計和材料，後來這成為他的罪行之一。蝠池，因形似蝙蝠而得名。這是中路最重要的園景，池上軒廳為奕訴宴請重要賓客的宴會廳。蝠池上有渡鶴橋，橋北是安善堂。安善堂之北是滴翠岩，西側有坡道登岩，俗稱「平步青雲」。岩下的秘雲洞正中，有一塊「福」字碑，為康熙帝御筆。這個福字，聚「六多」——多福、多才、多壽、多田、多子、多禧為一體，被譽為「天下第一福」，是恭王府的鎮府之寶。蝠廳，造型將主廳與兩廂連接為一體，形似展翅的蝙蝠，因而得名。園中「五福」——蝠池、蝠廳、福字碑、多福軒和游廊彩繪蝙蝠等，組成恭王府「福」的特點。這是否會給和珅、奕訴帶來「福」呢？後面要回答。
東路怡神所，是我國現存王府中唯一全封閉式大戲樓。其建築面積685平方米，可容納200多人看戲。戲曲之音綿綿，至今相沿不衰。
西路榆關，棣華軒，游廊。榆關，為山海關別名，標示清朝從山海關入主中原的記憶。棣華軒，取名於「棣華協力」，這裡有個歷史故事：奕訴與奕同在書房，讀經書，習騎射，共制槍法二十八勢，刀法十八勢，道光帝賜槍名「棣華協力」，刀名「寶鍔宣威」，並以白虹刀賜奕訴。（《清史稿·奕訴傳》卷二百二十一）這個命名，既「威儀棣棣」，又兄弟「協力」。白虹刀原陳設在此處。據毓嶦先生介紹，1945年他與溥儀逃往吉林臨江縣大栗子溝時，將「白虹刀」丟失。游廊的彩畫、倒掛楣子、坐凳楣子全部用蝙蝠圖案裝飾，有著抬頭見福、俯身拾福、滿眼皆福、回家帶福的寓意。
如今恭王府已修葺一新，每天觀眾熙熙攘攘。恭王府既體現出清朝王府的規制和等級，又反映出王府貴族家庭生活的狀態和祈願。