文/祝立宏
祝立宏：浙江工商大學財務與會計學院副教授，《案例》特約作者。
程總在H市經營著一家房地產公司，一貫開發高檔樓盤，聲譽和效益俱佳。
老友李廠長卻在H市慘淡經營一家大型國有企業，因老產品過時，新產品卻遲遲不能上馬，生產規模日漸萎縮，工人紛紛下崗，企業陷入困境。然而，廠區內倒有一塊雜草叢生的空地，屬歷史遺留的土地，地理位置不錯，緊靠一條大馬路，曾經規劃建造10000多平方米新的辦公大樓，無奈企業資金緊張，土地只好長期閑置。
為求生存，李廠長決定盤活土地。在徵得上級主管部門同意後，開始尋找合作夥伴共同建造辦公大樓用於出租（因土地為非商業用地，大樓不能開發成商業用房，因此建造的房子只能出租而不能出售）。李廠長首先想到的合作夥伴是老友程總，經程總實地考察和分析，認為H市經濟處於快速發展時期，高檔寫字樓的需求日益增長，結合自己房地產公司的品牌形象，以及土地所處的地理位置，建議合作建造H市最高檔的寫字樓。
經進一步磋商，雙方決定合資成立一家新公司來建造寫字樓，並負責建成後的寫字樓管理工作，新公司由李廠長擔任董事長、程總任總經理。
經報批有關管理部門同意，20層建築面積12000平方米的高檔寫字樓建築工程如期開工。
兩年後，全新精裝修的高檔寫字樓建成，除1至4層留作公司自用外，其餘16層全部對外出租。由於建成的寫字樓為非商業用房，屬於自有用房出租，因此不存在物業管理等費用，但考慮到高額的建築成本和裝修成本，且租金中包含了公共設施使用費（如水、電、氣費等），租金確定為每天每平方米8元，遠高於H市寫字樓平均租金每天每平方米3元。但畢竟是H市最高檔的寫字樓，租金雖貴，還是極具吸引力，出租速度飛快，李廠長和程總皆大歡喜。
只剩下最後半層300平方米時，有求租者登門看房，環視一周，問清相關費用後，當即決定租下，但要求面見程總。
見過程總，求租者亮出身份，某稅務師事務所王所長。王所長直截了當請程總將最後300平方米的租金由每天每平方米8元降為6元。
程總不悅道：「熱租中的房子豈有隨便降價之理？本樓租金包含多種費用，每天每平方米8元純屬正常，決非漫天要價。每天每平方米降2元，300平方米我得損失多少租金啊？嫌貴只好免談了，再說，入駐一家稅務師事務所也並非能為我大樓增光添彩，嘿嘿，抱歉之極。」
王所長笑曰：「豈能平白無故要求程總給個優惠價，但我要求您每天每平方米下降2元，可謂是取之有道。這看似每天每平方米2元一年二十幾萬的損失，根本就不需要程總您來承擔，自有辦法消化掉，前提是您必須耐心聽完我的分析，並照我的建議去做。」
程總疑惑，但還是決定聽聽王所長的分析。
以下是王所長的分析：
寫字樓的房租收入是其主要營業收入，經營者按照租金收入繳納5％的營業稅。
但是你們的寫字樓租金收入中包攬了很多費用，其中有一部分是水、電、氣等公共設施使用費。實際上，你們只是從租房者那裡收取水、電、氣等公共設施的成本費，只是成本費而且還不包含任何其他附加費用。然後，你們再向提供公共設施的電力局、自來水公司等具體部門繳納。
公共設施部門確認其營業收入，此時確認的營業收入中，包括了你們向租房者收取的成本費，然後再繳納營業稅。
你們的租金收入繳納營業稅時候，已經將公共設施使用費部分的營業稅繳了。但是公共設施部門還得再次將這部分費用確認為營業收入，再次繳納營業稅。這實際上造成繳納兩次營業稅的現狀，對於你們來說，是不是無謂的多繳納了一次營業稅？
程總覺得王所長分析得非常有道理，心裡粗一盤算，這整幢大樓重複繳納的公共設施費部分的營業稅還真不是一筆小數目，一年下來何止二十幾萬啊。
程總忙說道：「王所長，您那300平方米的租金就按每天每平方米6元計算吧。但您得給我一個合理、合法的避免重複納稅的好建議，以我目前在房地產界的聲譽，偷稅、漏稅等違法的事，我是萬萬不能幹的。」
王所長：「那當然，愚蠢者去偷稅、糊塗者去漏稅、聰明者去避稅、智慧者就去做納稅籌劃，我們絕對不可能去做違法的事情。我們只能在合理、合法的前提下，進行適當的納稅籌劃，避免不必要的重複納稅而已。」
程總請來了公司財務部的周經理，共同聽取王所長的建議。
以下是王所長給程總他們的建議：
針對公共設施費用的繳納，寫字樓可以將自己設定為租房者的代理人，提供公共設施的部門為相對人，這樣寫字樓就變成了為租房者代繳公共設施使用費的代理機構，公共設施部門就變成了直接的營業稅納稅人。
上述設計對於公共設施部門來說，其營業收入和營業稅並沒有改變；對於租房者來說，其總的租金支出也沒有改變，只是公共設施費用的收款方由寫字樓改為了公共設施部門。
但是，這樣的設計對於寫字樓經營者來說，意義就非同一般了，其營業收入中將不再包含向租房者收取的公共設施費用的成本費，從而使營業收入總額減少，相應的5%的營業稅也就減少了。
另外，根據「民法」的相應規定，代理可以是有償代理，也可以是無償代理。因此，寫字樓還可以在代理繳納公共設施費的時候，收取適當的手續費。如果收取手續費，那麼也只要繳納手續費的5％營業稅，手續費的營業稅總量是很有限的。
總之，通過這樣的設計，對於公共費用支出佔據很高比例的高檔寫字樓來說，可以使稅負遠遠低於原來的稅負。
但是，上述設計在實施過程中還是需要嚴格履行相應的法律手續，會計處理也必須做到合理、規範：首先，寫字樓應與租房者簽訂委託代理公共設施使用費交納的協議，通常為了便於操作，往往可以預先印製格式文本；其次，寫字樓的會計應將此類業務單獨核算，可以設置如「代收款或其他應付款——自來水公司」等會計分錄；第三，寫字樓與具體公共設施部門結算時，由具體公共設施部門出具發票，且發票抬頭必須為具體繳納使用費的租房者，並將發票直接轉給租房者。
經王所長一番點撥，周經理馬上反應過來，這樣的設計不但能卸掉不合理的重複納稅，而且還能因為總體營業收入的降低，給其他按營業收入百分比徵收的稅、費額帶來下降，整體降低寫字樓的管理費用支出。
周經理說道：「王所長，我已經完全理解您的納稅籌劃設計思路，通過分解租金收入，利用合法的代理概念，將公共設施費用部分的營業稅轉移出去，避免重複納稅。而且，隨著租金收入的降低，按租金收入12%計征的房地產稅也能隨之減少。」
王所長肯定了周經理的觀點，並進一步啟發他：「周經理，您是否可以從房地產稅的角度，再來進行納稅籌劃呢？」
周經理考慮了一下，回答道：「如果能將租金收入中不需要繳納房地產稅的部分獨立分解出來，那麼就有可能降低房地產稅額。」
王所長：「對啦，你們可以另外再成立一家獨立的物業管理公司，將物業管理費從租金中分離出來，寫字樓代理物業管理公司收取物業管理費，這樣租金收入就會進一步下降。雖然代收的物業管理費的營業稅從寫字樓轉移至物業公司繳納，總體繳納金額不變，但是房地產稅卻能明顯降低，因為分離出去的物業管理費是不需要繳納房地產稅。這樣一來，是不是又能降低稅收呢？」
這時，一傍的程總卻在思考另外一個問題，如果聘請王所長他們的稅務師事務所作為稅務顧問單位，豈不是近水樓台益處多多？程總把這種想法隨後同王所長一商量，雙方當下籤訂了租房和聘任兩個協議。
這是一個通過合理分解營業收入，成功實現納稅籌劃的典型案例。
按照國家規定，房屋出租收入應當繳納營業稅和房產稅，其適用稅率為營業稅是租金收入的5％、房產稅是租金收入的12％。如果出租方能將租金收入分解，致使直接確認為租金收入的營業額降低，則意味著營業稅和房產稅都會隨之下降。因此，合理分解租金收入是房屋出租單位通常採用的一種納稅籌劃方法。
本例中，出租方將水、電、氣等公共設施使用費從租金收入中分離出來，採用「代理」的概念來避免繳納雙重營業稅，這是合理避免稅負的好方法，同時可以得到法律支持。通過「代理」，可以將原出租方和承租方的雙向關係，改變為代理人、被代理人及相對人的三角關係，從中的法律責任也會產生相應的改變。同時，因為法律關係的改變，涉及到的納稅人、納稅環節也就發生改變，就有可能實現實際稅負的轉嫁。