如果僅僅從戰略本身而言，孫宏斌無疑是一個天才。他一眼看穿了房地產業的暴漲特質，然後以最快的速度和最科學緊湊的策略獲得了最大的成功。2004年，順馳宣稱實現了120億元的銷售額——實際上完成了92億元。廣東富力集團董事長李思廉在一次論壇中說：「如果孫宏斌今年真能做到100億元的銷售額，那正是萬科和我公司銷售額的總和，的確算得上是地產行業里的第一了。」孫宏斌日後說，如果「老天」再給順馳1年時間，就足可以消化掉所有的財務風險，實現全國戰略的「完勝」。
可惜，「老天」偏不給這一年時間。
「老天」並不是虛幻，它是中國宏觀經濟。
正當順馳在各地瘋狂「吃」地的同時，全國的房地產市場已呈現出過熱現象。中國社會科學院的一份年度報告稱，從宏觀層面看，2004年由於全國房地產市場，尤其是東部沿海主要城市房地產市場的不斷升溫，房價不斷上漲，造成大量普通居民買不起房，直接影響了城鎮居民家庭住房條件的改善，同時也影響到金融安全和社會穩定，民怨已漸成沸騰之勢，上漲過快的房價成為千夫所指。並且，房地產過熱，直接拉動生產資料價格的大幅上揚，宏觀經濟面臨新的全面過熱。毫無疑問，有「天價製造者」之稱的順馳是房價上漲過快的重要助推者之一。正是在這種判斷之下，對房地產業的調控已勢在必行。
2004年3月到5月之間，國家推出了一系列嚴厲的調控措施，包括：控制貨幣發行量和貸款規模；嚴格土地管理，堅決制止亂佔耕地；認真清理和整頓在建和新建的項目；在全國範圍內開展節約資源的活動。中央一系列文件和舉措如一道道「金牌」接踵而出：3月25日，推出再貸款浮息制度；4月25日，央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點；4月27日，央行電話通知暫停突擊放款；4月29日，國務院辦公廳頒發「嚴格土地管理」的緊急通知；4月30日，溫家寶總理髮表「推進銀行改革是整個金融改革當務之急」的講話；5月1日，銀監會宣布「進一步加強貸款風險管理」的7項措施。與此同時，國內各大報刊紛紛發表言論，對房地產業的過熱進行反思甚至出現情緒化的猛烈聲討……
這一連串「急急如律令」般的政策出台和輿論營造，不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期，而且改變了政府對房地產業發展的支持理念和支持方式，從而直接導致了購買力的迅速下降，樓市成交量的急速萎縮。房地產業的冬天突然降臨了。在所有受到衝擊的開發商中，正闊步急奔在擴張道路上的順馳無疑是受創最大的一家。王石對順馳的預言不幸變成了現實。從5月開始，北京、蘇州等地的銀行開始對順馳出現了惜貸，放款速度明顯減慢。5月3日，順馳召開領導團隊會議，緊急下令停止拿地。
8月7日，海南博鰲如期舉辦一年一度的全國房地產論壇，在「山雨欲來風滿樓」的氛圍中，發生了孫宏斌與王石的第三次交鋒。不過，這一次似乎是王石杠上了孫宏斌。
大會首日的第一位演講嘉賓就是王石。在談及宏觀調控的影響時，他單刀直入地直指順馳：「像媒體炒作的那家黑馬，在宏觀調控下會很難受，這次他也到會了，還要發言的，到時候大家問他，他要說不難受，那是吹牛。」接著，他提出了很多的警告：規模不要追求太大，資金鏈不要緊繃、不留餘地，否則市場一有風吹草動就會受影響，天天加班都沒用；去年銷售額還只有20多億元，今年就到了100億元，這是不可能的；融資越來越不容易，國內的錢都融不到，到國外融資就更難了。在接受記者採訪時，王石索性點名評論：「如果把握好節奏，順馳能夠成為一家非常優秀的公司，但現在它要為盲目擴張造就的奇蹟付出代價。順馳與萬科根本不能同日而語。這種黑馬其實是一種破壞行業競爭規則的害群之馬。」
到了大會的對話環節，主辦方有意把王石、孫宏斌、劉曉光等5人請到台上，面對來自全國各地的600多位房地產商和數十家媒體，一場預料之中的碰撞果然發生了。對話主持人劉曉光問孫宏斌：「孫總，你先說，宏觀調控中你最難受的是什麼？」孫宏斌答：「其實最難受的還是錢。對這也沒什麼好辦法，還是以前的辦法，合作開發，快點賣房。今年，我們一直在調整自己的目標……根據最後一輪的保守估算，今年的銷售回款可以達到100億元。」話音未落，一旁的王石當即脫口說：「睜著眼睛說瞎話，這是吹牛！」台下一時愕然，接著掌聲和笑聲轟然響起。
面對王石的質疑，孫宏斌表現得不再像1年前那麼輕狂了。不過，他仍然堅稱，「順馳的風險幾乎是零」。按他的判斷，中國房地產市場的發展前景將仍然是「房價看漲，供需兩旺」，因此，哪怕有資金上的困難，也是短期的和眼前的，順馳的「資金渠道相當廣泛」。在隨後的一段時間裡，孫宏斌的全部精力都投入到了尋找資金當中。
順馳有可能獲得的資金來自4個方面：一是自有資金和合作夥伴資金，這一方面本就已經被挖潛到了極致；二是銷售回款，受宏觀調控的影響，各地的房產項目銷售一天比一天艱難，原定的考核指標幾乎沒有完成的可能，資金問題日漸嚴重；三是銀行，它的大門也越關越緊，而且鬆動無期；四是信託、境外基金和上市，在前三種來源均沒有指望的情形下，它成了唯一可以寄託希望的地方。
孫宏斌之所以在博鰲論壇上尚有底氣，是因為在他赴會前的7月28日，剛剛接待了由滙豐銀行、普華永道會計師事務所、史密夫律師行、西盟斯律師行等著名中介組成的順馳上市中介團。這些人考察了順馳總部和開發的樓盤，並拜會了天津市有關政府部門，看上去對順馳在香港聯合證券交易所上市信心滿滿。可是，在他們回去之後，就再無音訊。據稱，上市擱淺的原因是「順馳2004年發展速度很快，手裡有35個項目，但當年的利潤體現不出來」。
香港上市無望後，孫宏斌迅即與美國投資銀行摩根洽談私募事宜。摩根提出了一份帶有「對賭」性質的協議，其大致內容是：摩根以7.5億元購入順馳20%的股權，但如果來年順馳純利潤低於某個數值，摩根得到的20%股權將翻一番，也就是40%。跟投資銀行的洽談持續了將近1年，孫宏斌幾乎把全部的希望都寄托在了這次談判上。可是，到2005年10月，孫宏斌最終認為摩根提出的條件太苛刻，談判流產。
當上市和私募均不順利之後，其實，孫宏斌能騰挪的空間已經很狹小了。在這期間，各地房地產項目的銷售仍然沒有起色，因資金斷流而誘發的種種危機開始四處爆發。在北京，順馳的領海後期項目因為沒有上繳土地出讓金，一直沒有獲得土地證；在天津，太陽城二期因出規劃紅線未獲得土地證，項目其他部分則停工達半年之久；在蘇州，佔地面積超過1平方公里的鳳凰城，其中兩塊地被政府認定為閑置土地而被收回；在石家莊，兩個項目被整體轉出；順馳的南京公司和華東公司相繼被出售。2005年底，順馳進行大規模的人員調整，裁員20%。2006年初，孫宏斌承認，順馳目前在全國16個城市有房地產業務，進入的城市太多，收縮到10個城市將更為合適，接下來，順馳的一些房地產項目可能與外面的公司合作，有的項目可能被賣掉。有媒體曝光說，順馳拖欠的土地費用加上銀行貸款餘額，總數估計高達46億元。
在這些事件發生的前後，順馳的快速建房模式也暴露出了後遺症。房地產業向來有「百年大計，趕工為禍」的原則，順馳快馬加鞭地趕項目，免不了在質量和信用等方面遺留瑕疵。據《中國產經新聞》報道，自2004年底以來，天津太陽城的業主就頻頻向各部門投訴，聲稱他們花幾十萬元甚至近百萬元買來的太陽城房子竟然是「劣質房」，建造商順馳公司單方面改變規劃，侵犯廣大業主權益。有業主投訴稱：「太陽城簡直就是『紙糊的』，牆體出現大量裂縫，偷換裝修材料、『馬路游擊裝修隊』裝修的！當初就是沖著順馳的品牌來買的房子，沒想到順馳更坑人，整個裝修幾乎都是假的。」另外，天津的財經作者鄭愛敏在《解讀順馳》一書中也提到一則個案：順馳在某市臨近大型風景區的一個項目啟動，當時項目在審批手續上還有一些未盡事宜，但是因為硬指標已經如同高懸的令箭使其迫不及待，於是，新聞發布會匆匆召開，廣告鋪天蓋地地轟炸起來。為了加大項目的吸引力，廣告文案人員擅自把政府對風景區的未來規劃也一併寫到了樓盤的計畫中。這當然引來政府部門的不滿，結果，報紙廣告被勒令修改，所有路牌廣告被要求全部撤掉重做。
當一個大企業的危機爆發的時候，首先表現為細節上的失誤，繼而內外交困，煩惱頻至。從2004年秋天開始，時運不濟的孫宏斌便陷入到了這樣的泥潭裡。