「妨礙執行的方法有各種各樣，可在明樂玩具店和千住北西塔樓二零二五室的兩起案子中，早川董事長採用的是完全相同的方法，確實這是典型的古典方式，不太具有暴力性。在明樂玩具店一案中，早川董事長還給原店主A夫婦提供了相當不錯的條件，和一些以大發橫財而進行搶劫威脅的人比起來，他應該被稱為具有思想性理由的確信犯。像這種人在不動產拍賣的妨礙執行中是非常特殊的。」
律師戶村六郎這麼說。從現在開始，我們想聽一聽這位精通民事執行法，並參與解決過數起拍賣物品的妨礙執行案，具有豐富經驗的戶村律師的意見。
「我所在的港區法律事務所所接受的案件有兩成都是關於拍賣不動產妨礙執行的案子，這些案子幾乎都是由我負責的。如果要說非常有意思——可能不太妥當，但確實有很多案件意味深長。這不僅僅只是經濟問題，從不動產拍賣的妨礙執行案件中可以清楚地看到現代日本社會所面臨的各種矛盾和問題。」
「不管是『拍賣』也好，還是『妨礙執行』也好，普通人對這兩個詞都不是太熟悉……」
「是這樣的，所以，我就要從這裡開始講起。法院進行的不動產拍賣是怎麼回事呢？這有兩種情況，一種是作為強制執行而進行的拍賣，另一種是為了實現抵押權而進行的拍賣，可現在法院所進行的不動產拍賣大多數都是後一種情況，明樂玩具店和小絲先生的西塔樓二零二五室都屬於這種情況。」
「買現擔保權而進仃的拍賣。」
「是的，債權人為了確保對債務人的債權，要在債務人所有的土地建築物上設定抵押權並進行登記，像登記簿這種公開的文件應該把這些情況記得清清楚楚。在明樂玩具店一案中，向A提供融資的金融公司在明樂玩具店的土地建築物上設定了抵押權。而在小絲一案中，第一抵押權者住宅建設貸款機構在二零二五室上設定了抵押權。
「在債務人順利返還債務——也就是說完全還清貸款，當還完貸款之後，這種抵押權就會馬上取消。因為已經沒有貸款了，所以也就不再需要擔保了，這是最理想和大家最期望的形式。
「可是，在現實生活中，許多案件都是債務人的還款時間拖得太長，或者就是完全停止還款。這樣一來，債權人就無法估計還款時間，借出去的錢也無法收回。在這種時候，債權人就希望通過法律手段將用作抵押權的不動產儘可能賣得高一些，以便收回借出去的錢即債權——通俗地說，這就是擔保權的實現。反過來說，擔保權就是在無法收回貸款時沒收擔保物並將其轉換成金錢的權利。
「在明樂玩具店和小絲的二零二五室案件中，它們各自的債權人都知道A先生和小絲已經無法返還貸款了，他們當然要實現其擔保權。當債權人提出拍賣申請並決定開始進行的時候，為了防止所有權人將用作擔保的土地、建築物或公寓房屋出售給債權人以外的人以換取金錢，法院當然要採取措施不準隨便買賣。然後法院公開這些拍賣物的信息，開始徵求投標人。這就是拍賣的程序。」
「拍賣的結果就是最後決定中標人，這就是買受人。」
「是的，買受人既可以是竹木房地產公司，也可以是像石田直澄這樣的普通市民，任何人都可以參加法院的拍賣活動——因為對普通人而言，機會也是均等的。不過，在實際生活中，法院的不動產拍賣有一個特點。那就是不知為什麼，這種拍賣很困難，或者會產生許多糾紛，普通市民一般都不會參與。法院拍賣物品設定的最低競買價格要比實際價格低得多，所以有許多便宜東西，可麻煩也不少。因為可以大發橫財，所以這些事都會和一些品行不端的業者及暴力組織聯繫在一起。即使有人發現了一件不錯的東西想去投標，他們也會受到想大發橫財的競買人的干擾或威脅，不管怎麼說，他畢竟是個外行，根本無法處理這種事情。通常情況就是這樣的。
「確實有這種情況存在，所以現在這也是非常頭疼的問題。而且如果任由這種事情發展下去的話，就會讓適宜的買家離拍賣物品越來越遠，形成一種惡性循環。因此，為了讓普通民眾更加便利地參加法院的不動產拍賣活動，日本於昭和十五年10月1日起開始實施的《民事執行法》做出了幾條規定。這就是，既可以向執行法官提出將提交的招標書封存，還可以在規定的期限前通過郵寄招標書參加招標，這些都是最近流行的主要方式。」
「這就是說，每個人不用親自到法院也可以參加招標活動。」
「是的，而且這樣一來，外面的人也不會知道有什麼人參加了什麼物品的招標，由此當然可以保護普通民眾即競買人了。這項制度既能發揮良好的作用，細想一下，它還是一個非常人性化的制度。和過去相比，參加招標的普通人略有增加，但還是沒有太大的變化。目前，法院的拍賣物品仍然會有一些危險和麻煩。」
「像明樂玩具店和小絲先生的二零二五室的案子也沒什麼可奇怪的。」
「是的，雖然很不幸，但這是事實。我還是言歸正傳吧。不僅僅是普通民眾，就連房地產商也認為拍賣的房屋既危險又麻煩不願意參與……讓他們這樣想的很重要的一個原因就是我們現在想要討論的『妨礙執行』問題。
「它可以分成兩大部分，一個是債權人提出拍賣房屋時所受的十擾，另一個是通過競買中標的買受人在接受交付時所遇到的不當妨礙。早川董事長的所作所為，不管是在明樂玩具店，還是小絲先生的二零二五室，都屬於後一種情況。」
「平常不太引人注目的事情，在一定時期內也會引起全日本的天注，例如住專問題。為了解決住專大量的不良債權，處理機構表示？後必須對眾多的不動產進行競買，可他們也時常遇到妨礙執行的情況。妨礙執行的既有債務人及其一夥的人，也有根據情況想獲取利益的第三者，形式多種多樣。你們沒有發現，那段時間有許多人因為這件事被逮捕嗎？」
「是的，主要是以『妨礙競買』的罪名被逮捕的。所謂『妨礙競買』，按字面解釋，就是利用暴力，或做讓人討厭的事情，或採取威壓的行為妨礙競買活動。另外，也有不使用暴力的情況，事實上，這就是早川董事長所採用的方法。」
「是偽造假的租借合同書嗎？」
「是的，為了妨礙競買和房屋交付，這是非常慣用的手段。
「租借分為短期租借和長期租借兩種，現在我們要談的是前一種——短期租借。租借公寓時，住戶要和房主簽訂租借合同，合同上規定了兩年或三年的時間，還規定有房租的多少。這個合同的期限，在抵押權登記之後，如果建築物的合同期限在三年以內的話，那麼它就是受到民法保護的短期租借權。
「在這種短期租借的情況下，如果租賃權是在決定對房屋進行競買前設定的，那麼它就可以對抗抵押權人和買受人。抵押權人和買受人如果想在租借期限屆滿前讓其退房的話，他們不僅要和住戶進行商量，而且還必須支付一定的退房費。
「但是，如果這種租賃權的設定是在決定競買之後，那麼話就得反過來說了。租賃人既不能對抗抵押權人和買受人，也無權要求支付退房費。即使是賴著不搬，法院也可以命令其搬出房屋，有時最後會通過強制執行來解決問題。
「因此，在短期租賃權的情況下，這個租賃權的設定是在競買之前還是之後，就成為一個非常關鍵的問題了。
「於是，為了干擾競買，或者為了得到退房費，有人就會偽造一份文件，稱在決定競買前就已經設定了租賃權。」
正如我們知道的那樣，在明樂玩具店和千住北新城小絲家的二零二五室的案子中，早川董事長使用的都是這種手法。
在這兩個案子中，他都是讓債務人半夜悄悄逃走，然後讓裝成租房戶的人住進去，再偽造一份合同，寫上假日期，說明這份租房合同是在決定競買前就已簽訂好了，以此來對抗買受人。
雖然這已經是大家用爛了的騙術，可讓人困惑的是它還是有意想不到的效果。為了要證明這是一個謊言，抵押權人和買受人就必須證明這份租賃合同至少不是在決定競買前簽訂的。與證明某件事「是怎麼回事」相比，要想證明某件事「不是怎麼回事」則要困難得多。
對手當然會用合同書作為擋箭牌，而這一邊則只能去收集證據。
他們要找附近的鄰居了解情況，可如果要想證實真正有問題的租房人以前一直住在那裡——不管怎麼說，這也是非常不切實際的做法。
律師建議竹木房地產公司的通口先生連續拍攝帶有日期的明樂玩具店土地和建築物的照片，我認為這是非常合適的辦法。有了這樣的照片，有時也能清楚地說明主張存在租賃權的一方是在撒謊。
可是，拍賣的房屋和普通出售的房屋不同，中介公司拿著鑰匙，不可能讓別人隨意進去拍照的，所以要想到處拍照留下證據也是相當困難的。事實上，在明樂玩具店一案中，從外面拍攝的照片都