杜林祥一大早就出了門。他今天很興奮，因為安幼琪回到了河州。河州要舉辦一場盛大的招商推介會，安幼琪作為應邀嘉賓，也跟著老闆一起回來了。
推介會開了整整一天，直到晚上七點過，安幼琪才抽空溜了出來。杜林祥早就等候在咖啡廳里，並特意點了一杯藍山咖啡——這是安幼琪最喜歡的口味。杜林祥幾乎很少去留意別人喝咖啡時的喜好，唯獨對安幼琪是個特例。
兩人坐在一起，總有聊不完的話題。暢談了一番各自的生活近況後，杜林祥問：「今天的推介會，有什麼收穫沒有？」
安幼琪搖搖頭：「我們老闆和河州市委的陶書記是好朋友，像今天這種推介會，完全是來捧捧場，並沒有真正投資的打算。」
「你們是京城的大企業，自然不屑於來河州這種窮鄉僻壤。」杜林祥笑著說。
「那倒不是！」安幼琪說，「河州的發展潛力很大，推介會上政府端出的好幾塊地，我們老闆看了也是心動不已。只是剛在北京拍下幾塊地，實在沒有實力再到外地擴張。」
杜林祥說：「是嗎？都是哪幾塊地，讓你們這些見慣了大場面的闊主，也會垂涎三尺？」
安幼琪抿了一口咖啡：「最好的就數南二環的地塊，簡直堪稱一塊風水寶地。」
「我知道那塊地。」杜林祥說，「政府這幾天正在和我談，要我去整理那一塊地。政府方面催得很急，估計很快就能簽合同。」
安幼琪說：「這塊地整理完畢後，想必立刻就會成為眾多房企追逐的目標。拿到市場上去招拍掛，也能賣出高價。」
杜林祥微笑著點頭，卻沒有說話。想著自己整理出來的地交到政府手上後，立刻引來房產大鱷的爭搶，他的心情很是複雜。能接這樣的單，公司自然又能賺上一筆，可比起那些真正的開發商，自己這點利潤簡直擺不上檯面。儘管在土地一級市場里做得風生水起，但杜林祥始終無法涉足二級市場的業務。
安幼琪這時問：「面對這麼好的地塊，又是由你整理出來的。你就不動心？」
杜林祥苦笑著：「動心有什麼用？剛才你也說了，這塊地拿到市場上去招拍掛，會有無數的追求者。我這點實力，和那些房產大鱷比，簡直不值一提。」
這幾年，憑藉做拆遷與土地整理，杜林祥賺了不少錢，可他依舊對於進軍二級開發市場念念不忘。這其中，既有對高額利潤的垂涎，更緣於一顆不甘沉寂的心。但杜林祥更清楚自己的斤兩，真到了價高者得的拍賣會上，他口袋裡的銀子，還不夠給人塞牙縫。這就是無奈的現實！
「只要想辦法，哪裡會有解不開的死結。」安幼琪說。
「什麼辦法？你也知道，在招拍掛市場上，哪家企業出價高，地就歸誰。」杜林祥有些泄氣。
安幼琪說：「你聽說過藍桂苑集團嗎？」
杜林祥點點頭：「知道，這是南方一家很有名的房地產企業。」
安幼琪不疾不徐地說：「這家企業近年來在全國到處跑馬圈地。而且它們攬入懷中的地，大多是低地價甚至零地價拿下的。」
杜林祥一臉迷惑：「現在所有土地出讓不都是通過招拍掛嗎？怎麼還有人能零地價拿地？」
「其實也不複雜，我就拿南二環的地塊來舉例。」安幼琪說，「這塊地是由你來進行一級開發，完成拆遷、整理後交到政府手上，政府再拿出去拍賣。過去你同政府簽合同時，都是約定具體金額，比方說，這塊地在整理完成後，政府一次性給你三千萬。這次簽合同時，能否換種方式？」
杜林祥追問道：「換什麼方式？」
安幼琪說：「你把地整理好交給政府後，政府並不用馬上付錢。而是等到這塊地在市場上完成拍賣後，你能夠按比例從土地出讓金中分得一部分。也就是說，過去是一口價，不管這塊地政府最後賣了多少錢，政府都會提前給你支付三千萬。而以後可以變為按比例分成，地賣得貴，你就多分一點，賣得便宜，你就少分一點。」
安幼琪接著說：「藍桂苑集團將這種手法玩到極致，他們在和政府簽訂協議時，雙方甚至可以約定，企業負責投資完成土地的整理，待政府在市場上出讓該地塊後，土地出讓金的20%歸政府，80%歸企業。到了拍賣會上，同樣是一億元的出讓金，其中有八千萬都是左手換右手，所以其他競爭對手是不敢與之爭鋒的。」
杜林祥恍然大悟道：「企業直接介入土地一級開發市場，和政府簽訂這種土地出讓金分成的合作協議。等到招拍掛時，再高的地價它也不怕，因為這當中的很大一部分，最後都流回了自家腰包。」
安幼琪點頭說：「像你這種長期耕耘在一級開發市場，而又希望進軍二級開發市場的人，可以用這種方式規避招拍掛的政策，實現低價拿地。其實，面對招拍掛的巨大壓力，許多房企都採取主動介入土地一級開發市場這種『曲線救國』的方式，藉此大大抵消了高價拿地的壓力。」
杜林祥喃喃自語：「這種操作方式的基礎就是良好的政商關係。政府方面是否同意簽署按土地出讓金分成的合作協議，是所有問題的關鍵。」
「這不正是你的強項嗎？」安幼琪嫣然一笑，「我在北京可都聽說了，你和河州政府的關係可不一般。否則，也不可能接到那麼多工程。」
「那麼，我就按你說的方法，去試一試！」杜林祥心中十分激動，不僅因為開掘出一處財源，更因為找到了一條攀上事業高峰的捷徑。杜林祥早已過上優裕的生活，但他更加強烈地渴望去追逐成功。他十分清楚，只有修建起漂亮的樓盤，擁有響亮的企業品牌，才算真正的成功，才能告別傻大黑粗的土財主形象。
也就是在這一刻，杜林祥想起了安幼琪在北京對自己說過的話。這個精明的女人，竟然早已看穿了我，她清楚地知道，杜林祥想要的，究竟是一種怎樣的生活。這顆雄心，其實早已埋藏於心底，只是因為過去貧窮的生活、匱乏的知識，以至於自己都沒有真正了解到它。呂有順、安幼琪，還有杜林祥自己，正是這些人一步步的耕耘，最終喚醒了這顆沉睡的雄心。
安幼琪回北京後，杜林祥又詳細研究了這種規避招拍掛、實現低地價拿地的模式。杜林祥發現，國內其他城市有許多地產商也採用過這種操作方式。對於政府來說，它有一個好處，就是政府方面完全沒有了資金壓力。土地整理由企業負責，地賣出去了，兩家再來分賬。可問題的核心是分賬的比例。以藍桂苑集團為例，和政府約定的分賬比例，有時達到了8:2，甚至是9:1。南二環那塊地，處於黃金口岸，本身就是皇帝的閨女不愁嫁，如果企業分成的比例太高，政府方面恐怕不會答應。
杜林祥懷揣自己的方案，同政府方面展開了談判。最後，還是呂有順拍板：「林祥，就五五分賬吧。你們是河州的明星企業，政府當然會想儘可能去關照，但有些事畢竟不能做太過。按這個比例，我的工作也好做。」
五五分賬，對於杜林祥已經是個不錯的結果。他在心裡盤算著，這塊地一共一百畝，在拍賣會上，起碼能賣出五百萬一畝的高價。也就是說，如果走正常程序，拿下這塊地就得出價五個億。
而按照這種「曲線救國」的操作方式，杜林祥其實只需要付兩億五千萬的土地出讓金。另外，還有進行土地整理本身所花費的成本，大約在一個億左右。兩者相加也不過三億五千萬，比起五個億來，足足節省了一億五千萬。
呂有順只叮囑了一點：「要成為真正的房地產企業，你身邊還得有幾個懂行的人，光你現在這個草台班子可不行。」停頓了一會，呂有順又自言自語道：「當然，你既然能想到土地出讓金分成的主意，身邊肯定還是有幾個謀士的。」
接下來的一切，都在按部就班地進行。河州市政府按時發布了土地儲備招標公告。半個月後，經專家組評審，杜林祥的公司中標，成為南二環地塊的土地儲備合作方，並與河州市人民政府簽訂《土地儲備出資協議》，河州政府是協議中的甲方，杜林祥的公司就是乙方。
暗藏殺機的條款就隱藏在合同的第十九條內：「該地塊出讓後，甲方須將土地出讓金的50%支付給乙方，以作為返還乙方的投資款以及乙方對基礎設施、公共配套的建設費用。」如此一來，土地出讓金的50%始終會返還給杜林祥，即使出讓價再高也是自己的錢進自己的腰包，只不過劃轉了一下。
在杜林祥的嚴厲督促下，土地整理工作四個月內就結束了，河州市國土資源交易中心隨即掛牌出讓該地塊。杜林祥當然會參加拍賣會，不過在此之前，杜林祥還得註冊一家新企業，並用這家企業的名義來競拍。這樣做的目的就是不要讓外人看出來，進行土地整理與最後競標成功的竟然是同一個公司。
就在註冊新公司的間隙，杜林祥想起了呂有順的叮囑，要打造一家一流的房地產企業，光靠目前這個草台班子可不行。林正亮做工程是一把好手，說到協調政府關係，自己