宋代，土地買賣和轉移加快，中小地主增加，官田已不再是主要的土地佔有形式，大多數土地被大官僚、大地主兼并佔有，形成私人田莊，有少部分土地歸自耕農所有。由於租佃制的經濟關係廣泛地發展起來，典賣制也很盛行，因此，推動了民事立法。宋朝法律確認地主、自耕農的土地私有權，發給他們「紅契」，作為土地私有權的憑證。宋代，買賣田宅必須經過「立契」的法定程序，凡加蓋官印的稱為「紅契」，表示官府確認，不加官印的稱為「白契」。
宋朝政權為了取得地主階級的支持，把唐以前打擊、抑制兼并的政策改變為不限制兼并和保護地主階級土地私有權的政策。大土地所有制發展起來。大官僚、大地主在自己的田莊上建築華麗、高大的屋宇，並強迫佃戶寄住莊上，私蓄兵器，建立武裝。《水滸傳》里的「祝家莊」，就是祝姓大地主的田莊，庄名就是村名。這種田莊就是北宋的土地佔有制的主要形式。到1033年，全國耕地的70%—85%，被朝廷、官僚、地主佔有。宋朝法律規定，盜種公私田者，要受到笞刑或徒刑的處罰。
宋代租佃制更為普遍，地主和佃農簽訂一年或幾年的租佃契約，出讓土地使用權以收取地租。《宋刑統》和敕都確認租佃制度，維護地主的權益。宋律規定，租佃契約到期，租佃關係結束，農民可以另租土地，地主可以另佃。契約未到期，禁止佃戶逃離，也不允許地主私自處置佃農，不得隨意撤佃。佃戶欠租，官府要以強力幫助地主索取。儘管當時佃戶的法律地位很低，但與「部曲制」的部曲(唐以前地主豪強私家的部屬、家僕，身份地位比奴婢略高)相比，地位和處境好一些。
宋代，典賣土地、房屋的現象成為普遍現象，被法律所承認並形成制度。所謂「典賣」，又稱「活賣」，是指將土地、房屋等不動產出典給他、人，收取一定的典價，在約定期限內原價贖回。「活賣」與「絕賣」不同。絕賣是所有權的轉移，不能贖回。由於典賣土地、房屋者大多數是貧困無貸的農民，典價又大大低於賣價，地主豪強利用典賣制度不僅廉價取得土地、房產的使用收益權，而且還可以取得土地、房產的所有權。據宋代朱晦庵等人編的《宋本名公書判清明集》記載，當時「豪民圖謀小民田業」，出典人要求回贖典物時，「則遷延月日，百端推託」，輾轉數月，已經到了贖典截止的期限，使得出典人終無贖回之日。宋律規定只有典契證驗顯然者，才允許業主收贖。這些都是維護典權人的利益，為典權人取得出典人的田宅提供了便利條件。