房價調控，催生「地產火山理論」。
地產泡沫、股市泡沫所象徵的，就是未來危機的開始，就是火山開始爆發。
兩大癥結，揭開樓市井噴懸疑。
所以越來越多熔岩、熔漿透過這兩個沒有關掉的管道跑出來了。
制伏「地產火山」，「郎式方案」曝光。
你要解決房價的問題，不可能一步到位，那是非常複雜的過程，你要做好幾步工作。
最近我們又發飆了，國十條出來了，已經國了很多條了，我都不知道究竟有多少條了。什麼國二條、國三條都出來了，我覺得應該這樣編號，從001號開始編，國001、國002，現在應該是國90幾了。各級政府在比拼誰打壓房價打得最凶。政府打壓樓價的措施基本都是錯的，因為根本就沒有理解房價上漲的本質。我想利用火山理論來解釋房價上漲的本質。
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2010年4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策，提出四項措施，即新「國四條」，其中包括對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。這意味著，距2010年1月發布的「國十一條」僅僅三個月之後，新一輪房價調控就此展開。4月17日，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知），即新「國十條」發布。隨著國務院以及相關部門系列密集政策出台，各大銀行陸續公布調整房貸執行利率和貸款條件細則，北京、上海、廣州以及深圳等一線城市新房開始打折出售，個別樓盤直接降價上千元，一些省會中心城市還出現了較為集中的退房潮。按照「五一」小長假期間的統計數據，北京銷售量同比降幅為65%，上海為52%，南京為95%，深圳為79%。被稱為史上最嚴厲的房價調控已經顯示出了政策威力。那麼，中國房地產價格將走向何處？調控房價將帶來哪些方面的影響？到底有沒有根治房地產市場痼疾的好辦法呢？
我們先看下火山岩漿是如何形成的。2006年下半年，中國發生了樓市泡沫、股市泡沫，我認為這是由於我們的經濟生病了。講得更具體一點，就是投資經營環境已經全面惡化，因此很多企業家把應該投資在企業的錢拿來炒樓炒股了，從而造成泡沫。這個進入樓市的資金就可以解讀為火山的岩漿。就在這股火熱岩漿蓄勢爆發之際，我們的政府插下了兩根導管。
第一根導管：老百姓不能自建房，必須向開發商買房。這是什麼意思呢？舉例而言，我們現在的年輕男女基本是自由戀愛，只有那些不太會談戀愛的、吃不開的男男女女，才需要到婚姻介紹所。如果哪天政府突然下令不準自由戀愛了，自由戀愛者一律不髮結婚證，政府規定必須去婚姻介紹所的話。你曉得是什麼結果嗎？由於沒有自由戀愛的競爭，婚姻介紹所的中介費就會透過壟斷立刻大幅攀升。這個跟房地產有什麼差別呢？我們現在不能自己買地自己建房，而必須向開發商買，這就像婚介所一樣，造成開發商的壟斷，價格肯定上去了。政府為什麼不讓我們自己建房呢？政府認為我們不會建，會建得亂七八糟的，不好管理，是嗚？那德國人怎麼可以呢？德國政府對自建房規定得非常清楚，哪個地段房子蓋多高，屋頂什麼顏色，窗戶什麼樣子，都規定得清清楚楚，你只要按圖施工就好了，有什麼難的呢？我們在後面的章節會談到2010年深圳市放寬了這個規定，從而引入了競爭機制的問題。
第二根導管：缺少經濟適用房和廉租房。截止到2009年年底，新加坡政府總共建設了99.2萬套的經濟適用房，保證了85%老百姓的住房。而且新加坡不是根據成本核算，而是根據老百姓的收入核算，保證老百姓6年的收入就可以買一棟房。新加坡像我們一樣的商品屋只有15％，而15％的人所住的商品屋每平米價格在4萬到5萬元人民幣。
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在西方一些國家，住房被明確界定為公共事務，也因此獲得立法保障。如英國1919年頒布《住房和城鎮規劃法》，明確規定住房問題屬於公共事務，政府應對公共住房建房提供支持。1946年至1951年間，英國政府負責建造的房屋總量高達全國建房總量的78%。荷蘭則在1901年頒布《住房法》，明確規定：政府應為公共住房建設提供補貼和制定建築規範，政府在住房市場中扮演決定性角色，「提供充足住房」是政府的責任。1974年，荷蘭又頒布《租房與補貼白皮書》，強調「住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房」。美國在1937年出台《住房法案》，明確政府負責低收入家庭的公共住房建設，居住者只需支付較低房租。此後相繼出台《住房和城市發展法》、《住房和社區發展法》，住房的公共特性得到保證。那麼，我國在住房的認識問題上又經歷了怎樣的變化呢？
那麼在香港什麼樣的人能夠享受政府補貼呢？月收人6萬港幣以上的、必須向私人開發商購買商品屋；月薪在2.6萬到6萬之間的，政府提供低息貸款，以優惠價供應住宅；月收入在1.1萬到2.6萬之間的，以低於市場價30%到45%的價格購買房屋；月收入低於1.1萬的，可以享受廉租屋，房租非常便宜，平均價格每個月1320港元。香港是個規範非常嚴格的城市，嚴格執行的結果使得香港50%的老百姓都有政府補貼。政府為了解決老百姓住房的問題，就用公共資源建設公屋，包括廉租屋和經濟適用房。
我們過去有沒有這種概念呢？有的。1998年國二十三條出來了，當時規定80%經濟適用房，10%廉租屋，剩下10％才是真正的商品屋。因此從1998年開始，一直到2003年房價都很穩定。但是從2003年開始，政府推出了國十八條，我們的政府偷換概念，把80％的經濟適用房改成具有保障性質的商品房，這不就是商品屋嗎？直到現在，幾乎100%都成了商品屋，我們的地方政府對建經濟適用房和廉租屋一點都不感興趣，它們的理由是中央政府拿了六成的稅，卻只幹了三成的事，而地方政府拿四成的稅，卻得干七成的事，所以財政吃緊，必須靠賣土地維持財政預算。我們的政府把全體老百姓對住的需求都推向了商品房市場。我們的弱勢群體，包括大學畢業生、農民工怎麼可能買得起商品房呢？2003年的政策一被推出就註定了它的失敗。
既然談到新加坡和中國香港，我就想趁此機會告訴我們各級地方政府，應該如何學習它們的土地財政的新思維。
第一個思維：我們看看香港，2007年香港政府的賣地收入是133億港幣，佔CDP的0.8%。而2007年我們內地的賣地收人佔GDP的比重是4%，遠遠高出香港5倍以上。到了2009年，香港賣地收入佔GDP的1.53%，而我們內地賣地收人佔GDP的比重高達4.5％。所以和香港比起來你會發現，我們內地依賴土地財政的程度更大，而且這還只是全國平均數。如果具體到地方政府的話，比如說北京，賣地收入占財政收入的比例高達50%，這就不曉得是香港的多少倍了，因為香港只佔1.53%a左右。
第二個思維：中國香港和新加坡透過高地價、高房價，不但保證用地的效率，同時增加了財政收入，從而維持了低稅率。所得稅對年收入30萬新加坡幣以下者只有8.5%，30萬以上的和中國香港一樣是17％。
第三個思維：新加坡工業用地以租賃為主，而中國香港是以出售為主，香港的工業用地每一平方米高達8萬港元，全世界最貴。所以香港製造業全線崩潰，只能做服務業、金融業。而新加坡透過政府的絕對壟斷，提供絕對低的價格，80%的工業用地都集中在政府工貿部所設立的裕廊集團內。出租價格每平米在200到280新元之間。所以新加坡有非常繁榮的製造業，就是因為新加坡政府的優秀規劃。
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2003年8月12日，國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，把經濟適用房由「住房供應主體」改為「具有保障性質的政策性商品住房」，把房地產業定性為「促進消費、擴大內需、拉動投資增長」的「支柱產業」。隨著地產市場呈現繁榮景象，房價飛速上漲，我國住房的公共性也漸漸淡化。我國房地產市場的高速發展除了自身問題之外，還存在外部經濟因素的助推。那麼，令天地產市場的外部經濟因素還包括哪些？房價高企的本質問題又是什麼呢？
我們政府的這兩根導管插下的結果，就使得火山岩漿迅速爆發。舉例而言，2006年為什麼有樓市泡沫？就是因為我們以製造業為主的民營企業家所面臨的投資經營環境已經開始全面惡化，這就是我們經濟生的第一個病，所以大量製造業資金離開實體經濟，進入房地產市場，所以火山熔岩開始產生了。再加上政府插下兩根導管，造成火山爆發，房價大漲。
很不幸的是2008年11月金融海嘯爆