土地問題左右著中國的歷史，也深刻地影響著今日中國的發展前景。《物權法》的頒布，喚醒了公民對其私有權利的保護意識，也在某種程度上開始了由「普天之下，莫非國土」的觀念向「風能進，雨能進，國王的衛兵不能進」的私有財產權屬意識的轉向。
歷史的變革總是圍繞著土地所有權的爭奪展開。對於許多參與改朝換代的普通人來說，擁有屬於自己的土地是伴隨其一生的樸實夢想。回顧二十世紀中國歷史上的共產主義革命，並非沒有謀求土地私有的傳統。
自1931年2月中共蘇區中央局首次明確地提出給農民「土地所有權」，到1954年中華人民共和國的第一部憲法，「土地農民私有」都得到法律的確認。只是歷史風雲際會，農民的土地最後像變戲法般變沒了。1952年完成土地改革後開始的集體化道路探索，從最初農民被組織成立農業生產互助組到初級社、高級社、人民公社，本屬於農民的土地被劃歸集體所有，開始了「土地充公」的過程。從這方面說，今日中國是否搞土地私有化，取決於我們要上接到哪一個傳統，是最早「耕者有其田」的承諾，還是「不斷革命」後的土地充公。一個深刻的悖論是，二十世紀的中國革命，是以承諾土地私有「打天下」始，以土地收歸國有「坐天下」終。
上世紀八十年代，隨著「包產到戶」「家庭聯產承包制」「責任田」的實行，中國大地出現了久違的生機。然而，九十年代以來各地有關土地兼并的紛爭不斷，讓人看到更多的卻是危機。
土地實行家庭承包後，集體的所有權只剩下出售土地、變更所有者的權力，以及將土地發包給本經濟組織以外的單位和個人承包的權力。而且，集體不過是一個虛置的權利主體。由於只能無條件配合國家徵購土地，卻無權出售自己的土地，集體因此成為國家或特殊利益集團侵佔社會的連接器、橋頭堡。更形象地說，這種國家至上的產權制度設計，無異於捕魚者常用的那種因裝有倒剌而只進不出的「魚笱」。
無論是在國王至上的王權主義時期，還是國家至上的國家主義時期，「普天之下，莫非王土」與「普天之下，莫非國土」代表了兩個極端。前者，君王壟斷一切，天下歸一個人所有，臣民實際上是一無所有，關於這一點，皇帝享有的「抄家」權無疑是最好說明；至於後者，在國家壟斷一切、政府包辦一切的時期，名義上一切屬於人民，但是，人民是一個虛擬的主體，從產權上說，屬於任何人的東西也意味著不屬於任何人。
這方面，西方的理論家有「公有地悲劇」一說，中國的慎子同樣貢獻了「兔死誰手」的寓言：「今一兔走，百人逐之，非一兔足為百人分也，由未定。由未定，堯且屈力焉，而況眾人乎？積兔滿市，行者不取，非不欲兔也，分已定。分已定，人雖鄙不爭。故治天下及國，在乎定分而已矣。」這段話的大意是說：一百人追趕一隻野兔，並不是因為這隻兔子可以供百人分，而是因為人人都想捕為己有，因為這隻兔子權屬未定；而到了兔市，誰也不能隨便拿，正是因為其確定了權屬。
正因為是無主之地，近年來中國「國土」嚴重流失。當然，和「王土」在一夜之間被搶光相比，國土則屬於數年之間被偷光。回顧始於上世紀五十年代「反右」帶來的知識國家化，經濟國有化，不難理解的是，當時變戲法般的土地集體化式的充公，不過是國家吞併社會的不同步驟。其核心內容卻是一樣的，即完成政府、國家與社會的「三位一體」。在此意義上，土地私有化既意味著將社會從國家體制中重新解放出來，也意味著權利的贖回或者失而復得。
有人將中國人「富不過三代」歸咎於富家子弟揮金如土，這顯然不是問題的關鍵。關鍵在於無論是戰爭還是和平時期，訴諸強力與暴力的「拆遷政治」與「拆遷文化」主導了中國的歷史。當財產得不到真正的保護，人們對財產的佔有就只能追求誰佔得最多，而不是誰佔得最久。
一個腰纏萬貫的大財主，平日里過得優哉游哉，有次遇到了大洪水，於是抱著財寶爬到了樹上。由於水沒有退，他也下不了地，這些財寶全是累贅，最後他掉到水裡淹死了。這個故事間接表明，土地所有權才是一切權利的根本，因為人必須依託大地創造、生活與積累財富。沒有土地所有權的任何財產權，甚至包括人權，都可能變成水月鏡花、空中樓閣。從這方面說，沒有什麼比把國土歸還給國民更有益於長治久安的了。否則，國民便可能像那位大財主一樣處於那種「穿金戴銀掛在樹上」的境地。
類似的故事還有「巨人安泰」的悲劇。古希臘神話中的安泰從地球母親蓋婭身上獲取力量，挑戰敵人並打敗他們。當「大力神」赫爾克里斯知道了他的秘密，就把他舉起來。脫離了大地母親的安泰因此變得不堪一擊，最後被赫爾克里斯撕成了碎片。或許這也是未能真正擁有屬於自己土地的人時常遭遇的悲劇。
那些失去了大地的人，也同樣會失去天空；正如失去了物權的人會失去人權。如果連基本的物質生活的權利都要仰權力之鼻息，個別人也許能在精神上保持某種自由，但對於絕大多數人來說，他們所能堅持的自由與權利必定大打折扣。
如上所述，中國農民失去土地所有權，始於政府的「不斷革命」。問題在於，如果政府（國家）可以「不斷革命」而不受約束，那麼公民紙上的產權，就不可能成為「風能進，雨能進，國王的衛兵不能進」的真正產權。從這方面說，即使有朝一日農民再次獲得土地所有權，也還需有制度保衛他們的土地。國家禁止社會成員之間的彼此侵害，社會同樣要有力量免於來自國家或政府的折騰。
2003年以後，隨著中國房產市場的升溫，在巨大的經濟利益的誘惑下，許多村鎮開始直接或間接開發「小產權房」。然而無論政府以什麼名義「叫停」，以其低於城區一半甚至更多的價格來看，相信「小產權房」熱還會持續下去。因為老百姓越來越買不起房，因為「大產權」房盤剝得太多。有開發商曾經「爆料」：「樓盤開發成本只佔房價20％，開發商能夠拿到其中40％的利潤，餘下超過40％的利潤全部被相關職能部門『層層消化』掉了。」所以，在政府的參與下房價越調越高，而「個人合作建房」「不買房運動」等同樣在各種因素的干預下一事無成。
「小產權」房低價熱銷，獨闢蹊徑地嘲諷了政府「調而失控」的政策——在政府缺席的地方，社會反而將房價調控得很好。
產權就是產權，只有「有」和「無」的問題，沒有「大」和「小」的問題。就像一個人，有生命就活著，沒有生命就死了，若非有人無事生非或者勢利歧視，本也無所謂「一條大命」和「一條小命」的區別。如果「小產權」房都違規，那麼農民自己蓋著住的房子又算什麼？能把產權分出個「鄉鎮級」與「國家級」，這不得不說是轉型期中國的一大發明。
退一步說，就當今日世界有「小產權」和「大產權」之分，筆者以為這個區別也不在中國。中國人習慣拿自己的房價和國外比，其實從購買力的角度來計算，中國的房價已經高到天花板上去了。這還不是最重要的。最重要的是，以中國房地產的產權格局，與國外對比房價本來就不在一個重量級上。區別在於，中國人講「房地產」，實際上只有「房產」而無「地產」。在此意義上，中國的商品房基本上都是「小產權」房。
政策專家反覆告誡大家，「小產權」有風險，不受國家政策保護，其實在我看來，房屋的最大風險並不在於不受國家政策保護，而是在於可能遭受國家行為的侵害。以目前大行其道的「拆遷政治」與「房地分離」的政策來論，中國什麼樣產權的房子沒有風險？
在信奉土地私有的國家，買了房子便是置了祖業，可以一代代傳下去，因為土地是自己的，拆掉重建也沒有關係，其權利不會因為天災人禍而消滅於無形。而在中國，買房子不過是買了地面上的幾塊磚，因為所有權並不包括土地。土地永遠在那兒，而磚塊總有一天會消失，這決定了中國人當下擁有的這種權利不過是一種可以「被風化掉的權利」。套用海子的一句詩歌，在「房地分離」的狀態下，鐵打的人也在忍受生活，鐵打的房子也在風雨飄搖。
與此相關的法律背景是，1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對住宅土地最高使用年限做了七十年的規定，即今天說的「七十年大限」。從法理上講，使用他人土地建築的住宅權利屬於地上權，是限制物權而非完整物權。
更令人不安的是，在2009年春，新的《土地管理法》修訂案徵求意見稿對住宅到達七十年期限後的土地使用權改變了說法，從原來的「無償自動續期」變成「按照國家有關規定自動續期」，從而給有償續期埋下伏筆。
談到土地私有化，反對者曾經列出兩個理由：一是土地是農民生活的保障手段，不能私有化；二是農民一旦有了所有權就會發生土地兼并，就會產生無地農民，所謂市場推動