有時候，在一場戰役里，輸是為了更好的贏——只要有足夠的時間外加一點運氣。購買中央公園南區100號大樓（100 tral Park South）時，這兩點優勢我都佔了。
本章我會講到一群租客和我的鬥爭。本來，我買下了他們所住的居民樓，想拆除它並新建一座大廈，可租客就是不搬。由於他們的阻礙，我的原計畫沒有實施。不過，看到這幾年猛漲的房產，我放棄了原計畫。他們的阻礙雖讓我原來的設想泡湯，卻讓我等到了更好的機會。
買下租客住的大樓非常容易：1981年初，路易斯·桑夏已是我公司的副總裁。有一天，她找到我說，有兩處相鄰地產位置頗優，問我是否願意購買。這兩處地產分別是中央公園南區100號和巴比松廣場酒店 （Barbizon-Plaza）。中央公園南區100號大樓高14層，地處中央公園南路和美洲大道交會處；巴比松廣場酒店高39層，面朝中央公園，環繞中央公園南路，東臨美洲大道。
兩處地產的所有人是一個聯合組織，成員有：洛布家庭銀行組織的馬歇爾·洛布，蘭伯特布魯塞爾公司（Lambert Brussels Corporation）的亨利·格林伯格。由於地理位置得天獨厚，這兩處地產算得上世界最優，它們不僅位於城市最寬廣高雅的街區，而且還與中央公園為伴。
巴比松廣場酒店是一家正在走下坡路的中端消費水平的酒店，每年只有小額盈餘。中央公園南區100號大樓是享受房租管制政策的居民樓，收入的租金根本不夠維持整幢大樓的開支。
正是因為上述劣勢，我能以較划算的價格跟賣方洽談。另外，兩處地產沒在市場公開出售對我也有好處，一旦公開，就會有人競爭，我就沒法為了講價錢跟賣方羅列建築的種種不好了。
還有一條優勢助我買下兩處地產。地產所有人都是富商，他們賣出這裡倒不是因為缺錢，而是因為有的所有人想到自己年紀越來越大，是時候整頓一下自己手裡持有的財產了。我不方便透露最後到底花了多少錢買下地產，只能說，那筆錢放在在今天，連曼哈頓劣勢地段三分之一大小的地塊都買不來。
我從不考慮兩座建築賺了多少錢，我看中的是地段價值。要知道，我以最低廉的價格買到了最好的位置，這筆生意非常值得。而且我還得到了一筆貸款，可用做購買資金。我想過的最差結果，就是我把兩座樓轉手賣出。即使這樣，我還能小賺一把。因為即使時局不好，也總有人想買入優質地段的嘛。
要麼我就對大樓進行簡單翻新。由於租期將至，再出租時，我打算把一層商鋪的價格提到市場水平，樓上公寓的租金也要提高。這些工作雖然看起來不起眼，卻都能使我取得還不錯的收益。
不過，「還不錯」可不是我的目標。我知道，要想最大限度發揮這裡的優勢，就要建豪華大廈取代原有建築。這個想法付諸實施前，要先考慮兩個問題。第一，拆毀像巴比松廣場酒店這樣的建築既麻煩又昂貴。好在我有信心，將來這裡的租金收入一定可以彌補拆遷的花費。
第二個問題的答案我最近才想明白，那就是：即使在法律允許的範圍內，讓那些享受房租管制優惠的租客搬走也是不可能的，總有租客在拒絕搬遷。時間是最有力的武器，我會一直等，不達目的誓不罷休。
其實，我對原租客的情況考慮不周。你想，住在地理位置好、面積大、租金低的房子里，誰願意搬？如果他們住的是郊區的小公寓，搬起來肯定不費事；或者，假設他們從沒享受過房租管制條例政策的優惠，而一直按市場價格交租金，那麼只要能找到條件相當價格便宜的房子，他們才願意搬。
中央公園南區100號的租客在奮力捍衛這些得天獨厚的條件。他們住的房子里有高高的天花板和大大的壁爐，窗外還有迷人的景色。因為受房租管制條例的保護，所有租客幾乎是在免費的世界裡坐享其成。如果按市場價格交租金，他們要付現在十倍的價格。換了我，也會跟讓我搬家的人鬥爭的。
說起房租管制條例，真是政府又一個失敗的政策。它除了讓少數人享有特權之外，對多數人都是個災難。而且，正是這項政策導致紐約城過去20年來房產市場不景氣。
不能否認，房租管制條例提出的初衷是好的，可惜效果跟期望背道而馳。1943年，房租管制條例試行。為了讓退伍軍人能住得起房子，州政府限制了租金。達到預期目的後，這項政策在1948年被廢除了。誰知，1962年紐約市也推行了房租管制條例，內容是1947年建的住房全部享受住房管制條例的優惠。也就是說，市政府給500萬紐約人賦予了一項不可剝奪的權利，即享受低價住房的權利。
這個政策聽起來很妙，可是政府卻不願負責到底，卻責令房東給租客提供優惠。後來，油價、勞動力價格和房屋保養費都漲了，政府卻不讓房東提高租價，即使在通貨膨脹時期也不例外。
最後，房東們實在入不敷出，只能放棄他們的房產。1960-1976年間，房東放棄的住宅大約有30萬戶。他們最早放棄或縱火燒毀的都是最差街區的房子，這些地區的房租最低，房東的收益根本負擔不起日益上漲的成本費。同時，原本住在這裡的窮人成了受害者，南布朗克斯和布魯克林地區變為廢棄之城。由於廢棄的住宅不用上交房產稅，政府也為此損失了數億美元。
糟糕的是，最該得到保護的人卻沒有受益。由於很多享受房租管制政策的房子都是好房子，它們自然是有權有錢人眼裡的燙手山芋。為此，獨立研究員和撰稿人威廉·塔克還列了一個「黑名單」。據威廉觀察，中央公園西區73號大街的一些建築，外觀優美，室內寬敞，裝修精緻，有兩層高的大理石大廳和窗外美麗的風景。有錢、有品位的人肯定願意住在這裡：米婭·法羅在面朝公園的位置有10間公寓，每間公寓每月房租2000美元。要是按照市值租金，月租應是1萬美元；歌手和作曲家卡莉·西蒙在相同大廈里也有10間公寓，每間公寓月租2200元。
還是在這條街，塔克發現了紐約芭蕾舞團（New York City Ballet）演員蘇珊·法璐在林肯中心附近一處有14間的複式公寓，每間公寓的月租還不到1000美元；威廉姆·范登·赫維爾是一位顯赫的律師，也是吉米·卡特總統派駐國外的美國大使，他的六間房公寓在東區72大街臨近第五大道的地方，地理位置非常優越，每間公寓月租只有650美元；阿利斯太爾·庫克是位電視風雲人物，他在第五大道上的八間房公寓每間月租只有1100元；威廉姆·肖恩是《紐約客》的前任編輯，跟阿利斯太爾·庫克住在一幢樓上，同樣是八間房公寓，他的房租是每間每月1000美元。
「黑名單」里為首的要算紐約市長愛德·科赫了。愛德在格林威治村（Greenwich Village）擁有一處華麗的三間房公寓，也享受房租管制條例的優惠。每間公寓月租只有350美元，是它實際價值的1/5。而且，愛德·科赫根本不住在這兒，他的家在政府提供的市長官邸——格雷西大廈（Gracie Mansion）。
我不像其他開發商那樣提倡廢除房租管制條例。我認為，應該給正在享有這項政策的人進行經濟情況評審。收入低於一定數額的人繼續享受這種政策，高於這個數額，就得提高房租或搬去別處。
在中央公園南區100號大樓，我就踐行了自己的想法。買下這裡之後，我對租客的經濟狀況做了調查，調查結果令我驚喜，不過也是意料之內的事。樓內住戶可分為三類人群。第一類是住在好位置大房子的人，他們比較成功、富裕，或地位顯赫。
這類人群的例子很多。比如說，時尚設計師阿諾德·斯嘉錫住在六居室的複式公寓，每間公寓每月只要985美元。按照市場價格，這些錢僅夠租一間工作室。另一位富人租客安吉洛·德薩皮奧是一位有名氣的建築師，大廈七層的九間公寓都是他的，每間公寓月租只有1600元。還有一位有錢人在63號大街有一處豪華房產，價值至少500萬美元。他在這幢樓的13層有一處四室公寓，位置優越，月租才2500美元。上述房產要是放在現在出租，價格絕對翻好幾番。
第二類租客，我稱他們 「雅皮士」，即城市少壯職業人士。他們主要是股票經紀人、記者或律師，雖稱不上百萬富翁，可是經濟上也比較富足。他們的公寓基本都在面朝公園的位置上，公寓內有一到兩間卧室。
第三類人住的地方小、位置差。這些人收入微薄，大部分人年齡較大，靠社會保障生活。雖然享受低租金，不過比起那些富人，他們享受的根本算不上什麼，那些相鄰街區條件類似工作室的租金是他們現在租金的兩倍。
後來帶領租客反對我的人，約翰·摩爾都不屬於以上三類。他40出頭，家裡的經濟實力和社會地位都不錯。蒂芙尼公司被