我跟富蘭克林·賈曼的會面，並不算個好開始。
1971年搬入曼哈頓之後，我常走街串巷考察地段，看中了57號大街和第五大道交會處的一座11層的建築，邦維·泰勒公司（Bonwit Teller）就位於那裡。這個地塊位置極佳，面積又大，集兩大優勢於一身，我猜，這該是紐約城最好的地塊了。在這裡建一座大廈，前景一定不錯。
邦維屬於格涅斯科公司（Genesco）。瓦特·馬克西·賈曼先生1950年末創建了格涅斯科公司，現在把它做成了大型聯合企業。馬克西先生靠製鞋企業起家，後來開始收購同類企業，再後來進軍鞋子零售市場，並收購了蒂芙尼（Tiffany）、亨利·班德爾、邦維·泰勒（Bonwit Teller）等公司。20世紀70年代中期，馬克西和他的兒子富蘭克林·賈曼起了內訌。他們都很有主見，又都想掌權，於是矛盾愈演愈烈，最後父子倆居然在股東大會上打了起來。我跟父親的關係一向親密，因此不相信世界上還有這等事情。最後，富蘭克林成功地把他的父親踢出局，自己掌了權。因為，1975年跟我洽談邦維生意的是富蘭克林。
當時，我在房地產界還沒有什麼業績紀錄，一方面正努力爭取君悅大酒店的經營權，另一方面還不想放棄會展中心的工程，可沒有一件明朗的。儘管如此，富蘭克林還是同意見我。見面後，我開門見山地告訴他，自己有意購買邦維·泰勒所在的大樓。我知道這筆生意不好做，於是盡量把條件說得誘人一些。我向他建議，可以在他的店鋪上面施工，不影響店鋪營業。這樣做可能行不通，但是我想證明自己在竭盡全力得到這裡。
沒等我說完，富蘭克林的表情就在告訴我，這是他聽過的最荒唐的事。等我完成自我推銷，富蘭克林用禮貌卻不可商量的語氣對我說：「你居然認為我們會把這塊風水寶地賣出去，真是天方夜譚。」我們握手之後，我就離開了，我心想，看來誰也別想打這個地塊的主意了。
想歸想，我還是不願放棄，於是開始給富蘭克林寫信。第一封信是感謝他願意見我。一個月之後，我寫信請他重新考慮我的申請，不過沒有任何音信。幾個月後，我寫信諮詢能否再次拜訪。後來，我又寫信建議一種新的交易方式。雖然心裡沒底，但我一直堅持不懈地寫著，因為我相信，很多時候成敗之別關鍵就在那一份堅持。不過，富蘭克林從沒改變過自己的立場，好在後來這些信打動了別人。
我跟富蘭克林第一次見面後的三年時間裡，格涅斯科公司經歷了一場嚴重的財務危機。我之所以又想購買邦維·泰勒，起因於一份雜誌。1978年6月的一天晚上，我在《商業周刊》里看到一篇文章，說格涅斯科公司的管理層人員進行了調整，銀行為了把公司從破產的邊緣拉回來，堅持讓公司換一位行政總裁。新總裁名叫約翰·哈尼根，是個周轉企業的能人，剛剛挽救了江河日下的賓士域保齡球集團（AMF-Brunswick）。他的專長，說的好聽點叫「修枝剪叉」，其實就是瓦解公司。他不停地賣出公司資產，以便甩掉累累負債，償還銀行貸款。像哈尼根這樣的人，每新到一家公司是不會對公司員工和產品有什麼感情的，冷酷無情是他的一貫作風。他嚴厲、聰明，比起過程更注重結果。
看完報道的第二天上午9點，我給哈尼根打了電話。雖然剛剛走馬上任，但他在電話里說：「我知道你為什麼打來。」聽到這話我有點意外，「真的假的？」
####
他說：「你為了買邦維泰勒百貨公司那座樓，寫了不少信吧？咱們什麼時候見面？」
「儘快吧。」我說。
「那就半小時之後見面？」
有時候，時機是很重要的，有的人可能在我之前的幾天或幾周給他打過電話，卻不一定能收到這種效果。我們見了面，交談很愉快。很顯然他們公司現在急需資金，他也願意賣出邦維或公司其他資產。從他那兒離開之後，我想這筆生意應該很快就能談成。
哪知道，哈尼根突然不接我的電話了。見面後接下來的幾天，我給他打了十幾個電話，都沒打通。我猜另外有人跟他洽談了，情況不太妙。我找到路易斯·桑夏，讓她幫我聯繫她的朋友瑪麗蓮·埃文思。瑪麗蓮的丈夫幾年前把自己的鞋業公司賣給了格涅斯科公司，現在他是公司的大股東，說話很有分量。瑪麗蓮答應幫我傳話給哈尼根。剛傳完話，哈尼根就來電話了，約我再見一面，也沒解釋之前不理我的原因。這次見面，我帶上了自己的律師傑瑞·史瑞格，方便當場談生意，過程很簡單：格涅斯科公司擁有的只是邦維百貨所在的建築，不包含建築物所在的地塊。他們對這個地塊只有租用權，租期還剩29年到期。我同意以2500萬美元買下百貨公司和公司所在土地的租用權。
在我看來，這次洽談只是萬里長征的第一步。每次我為了在一個地塊上打造理想中的建築，都得再整合附近的一些地塊，然後申請幾個地區規劃許可證，這是紐約房地產界常有的事。這次沒那麼簡單，我要買的地方是大家眼巴巴瞅著的一塊肥肉，因此，每一步都不容易，步步都要留心。
當前最緊迫的問題是將這筆生意嚴格保密。沒簽合同之前，不能讓其他人聽到風吹草動，任何閃失都會讓我做不成生意。如果將生意公開化，一定會遭到所有人的哄搶，價格自然也會一路飆升。考慮到這一點，一見面我就告訴哈尼根：「咱們先擬一份合同草約，寫上你同意我出2500萬美元買你的地方，前提是我們要制定出雙方滿意的合同。這樣的話，我們都得對這筆生意負責到底。」哈尼根沒有任何異議。哈尼根雖然精明，可畢竟不是紐約本地人。他不知道這個地方是個燙手的山芋，即使經濟不景氣，也有很多人垂青於此。
我跟傑瑞立刻起草了合同草約，哈尼根看完之後，把最後一條改成了「只有格涅斯科公司的董事同意，雙方交易才能進行」。我看了之後，立刻說：「約翰，我不同意你的改動。三四個星期之後，你完全可以讓董事會對我們的交易投反對票，那這份合同草約還有什麼效力？」我問他賣出百貨商店是否要得到董事會的批准，他說不用。「那就把你的改動刪了。」他想了一下，同意了。這次會面，我不僅口頭上談成了生意，還得到了書面的保障。
有了跟約翰·哈尼根的合同草約，我利用簽合同之前的這段時間找到了在曼哈頓銀行工作的康拉德·史蒂芬森。我父親一直都跟曼哈頓銀行有來往，所以這次購買邦維百貨的2500萬美元，我打算從曼哈頓銀行借。我跟康拉德介紹了一下生意的情況，說我正打算買邦維百貨大樓和它所在地塊的租約，租約還有29年到期，買下後我會在那裡建一座摩天大樓。我剛說完，他就答道：「你說的租期太短，不利於銀行放貸，如果你擁有那個地塊就好辦了。」他擔心現在把錢貸給我，如果29年之後地塊物歸原主該怎麼辦。我已經考慮到這個問題，於是在電話里告訴他：「我有兩套解決方案，都具有可操作性。」
我把方案向他做了詳細介紹。第一，把這座建築建成寫字樓，把第一層出租出去。這個地塊的租金不高，每年只有12.5萬美元，而且，我有信心在以後30年間，還清銀行貸款，並取得良好收益。這條算是自救方案，不過康拉德顯然沒有被我說動。
我看重的是第二條方案。其實，我真正希望得到的不僅是大樓和地塊租約，而是整個地塊，這樣就不用擔心租約到期的問題了。我跟康拉德說，這個地塊歸公平人壽保險公司（Equitable Life Assurance Society）所有，聽到這裡，他第一次表現出了興趣。考慮到我跟公平人壽保險公司關係很好，康拉德終於答應助我一臂之力。公平人壽保險公司為我的君悅大酒店提供了數額不菲的貸款，現在酒店正在順利地建設之中，我們對彼此的合作也很滿意。
接下來，該跟公平人壽保險公司的董事長喬治·皮科克見面了。1978年9月的一天，距我跟約翰·哈尼根見面剛過了一個月,我找到喬治·皮科克，跟他說自己正從格涅斯科公司手裡購買土地租賃權，既然那塊地是公平人壽保險公司的，我們可否找個兩全其美的方法讓雙方得益。我建議，買下租賃權之後，我將它交還公平人壽，公平人壽把土地使用權給我。這樣的話，作為公平合作的夥伴，我們可以一起在這片潛力無限的地塊上建一座全新的居住兼辦公大樓。
公平人壽保險公司完全可以不考慮我的建議，反正土地租賃期一到，那塊地自然還得歸還他們。但是這樣做的弊端在於，如果哪天紐約房地產市場開始回暖，公平人壽卻還是得按當初簽下的協議，從格涅斯科公司那裡收取微薄的租金。我把這些跟喬治做了分析，還跟他說如果不在此新建大廈，我就把大樓進行翻新，在接下來的30年里也能不溫不火地賺一筆。這次，我對公平人壽是否願意再次支持我並沒有十足的把握，但是我要讓他們知道，我的合作夥伴並不是