上大學時，朋友們都在看漫畫書和報紙的體育版，我卻已經開始關注聯邦住房管理局沒收的房產列表。也許這聽起來有點不正常，但我卻看得起勁。正是通過研究列表，我相中了思威飛通小區（Swifton Village），並和父親一起買下小區的開發權，做成了我人生中的第一筆大買賣。
這片小區位於俄亥俄州的辛辛那提市，一共包括1200個單元房，800戶閑置。由於開發商破產，政府沒收了這些單元房的贖回權。這筆生意是個巨大的失敗，但在我和父親看來，那裡卻充滿著商機。
一般情況下，政府都很想儘快擺脫這些沒收的地產，他們不善經營，因此這些地產幾乎無人問津。
今天，陽光地帶（Su）依然存在這種情況，那裡的很多公寓都是在油價上漲時期建的，現在30~40%的房子都空著。原來的開發商因為還不起貸款，只能將這些房產抵押。聰明的買家應該買下這片房產，因為它們價格相當實惠。
父親和我花了不到600萬美元就買下了這個小區。要知道，兩年前這裡籌建的時候，耗資接近1200萬。我們用從銀行借貸的10萬美元，修葺了這片小區。這項工程我們沒有任何損失，我們所要做的就是經營好它。即使我們做得不夠好，也可以通過繼續出租，賺錢還貸款。
面對這項龐大的工程，我和父親都付出了很多，而且認為付出的很值得。即使出租50家公寓，我們也像出租1200家那樣投入大量精力，不過，後者的回報一定大大超過前者。
我們成功購下這裡之後，就要開始認真經營以及開拓市場了。我們不僅要把房子租出去，還要長期租出去。我們買下小區時，很多原來的房客把這裡搞得破爛不堪，他們多數來自肯塔基州的山區，家境貧窮，還要養活七八個孩子。他們沒有財產，沒住過複合式公寓，一家人擠在一兩間小房子里，孩子也管教不好。
這些房客不僅不愛惜房子，還不按時交租。如果你催他們交房租，他們可能會一走了之。我們發現，為了逃租，他們會租一輛卡車，凌晨一兩點開到房子前面，把所有家產拖上車，然後遠走高飛。他們走不要緊，但是得交了房租再走。為此，我們安排了「卡車巡視員」，晝夜不停地巡視，防止租客逃跑。
我們把那些惡意租房的人擺平之後，打算整修小區，面向素質稍高的人群。整修需要資金，當時我們大概花了80萬美元，即使到今天，這也不是個小數目。在紐約，即使你對房屋做了整修，法律也禁止你在合理的範圍提價。辛辛那提市就沒有這種規定，修整後，我們提高了思威飛通小區的租價，所以，整修是值得的。
我們改動的第一個地方，是給窗戶裝上了漂亮的白色百葉窗。看起來這並不算什麼大改變，但是百葉窗可以讓房子顯得溫暖舒適，這是很重要的。其實，要是1200處單元房都裝上百葉窗，也是一筆不小的花費，因為每個房子里至少有8到10扇窗戶。我們做的第二處改動，是拆除了原來土氣的鋁合金大門，換上了典雅的有殖民時期風格的白色大門。
我力保小區要衛生整潔，定期維護。前面說過，我是一個對清潔有很高要求的人，而且我相信花在保潔上的錢不是浪費。比如，你打算賣車，只要稍花點力氣，先用5美元把車打蠟清洗，賣的時候就能多要400塊。如果我看到誰在賣一輛髒兮兮的車，我一定會把他賣不出去的原因告訴他，把車打點乾淨是很簡單的事情。
在房地產界也是如此，保養的好的房子總是受歡迎。不過，紐約前幾年的情況不是這樣，當時人們陷入炒房熱潮，幾乎是房子就買，不在乎乾淨不幹凈。但是，現在要是再這樣，就是犯傻了。市場的波動性很大，一旦陷入低迷，還是乾淨的房子更有競爭力。
除了裝上漂亮的百葉窗和大門，我們還粉刷了門廳，鋪了地板並上了色，空置的房子也讓它一塵不染，還美化了院子。另外，我們為小區印了精美的廣告，那時候，辛辛那提市還沒有人給房地產做廣告。來諮詢看房的人絡繹不絕，加上我們的良好推銷，不到一年，房子全部租出去了。
在尋找房產銷售經理的過程中，我們遇到一些困難，不過最終還是找到了。有的經理忠厚老實卻不善言詞，其中有一個居然就窩在公寓的一個角落裡什麼也不幹。另外一些人雖然聰明，卻不懂銷售。一旦發現不合適，我就會把他們辭掉，我看人很快也很准。
最後，我們終於找到了令人滿意的銷售經理歐文。65歲的歐文確實是個厲害角色，我從沒見過他這麼能胡吹海侃的人，但是，他口齒靈敏，頭腦精明，而且諳於銷售。即使他一天只工作1小時，也頂得上過去那些經理工作12個小時的成績。從他身上我學到了一點：重要的不是你工作了幾小時，而是在每個小時你都幹了些什麼。
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但是，他的缺點就是不能讓人百分之百信任。從聘用他第一天，我就考慮過這個問題。不過，等我有了證據，才開始採取行動。我對管財務的員工，一般都是這樣。那天，我的保險經紀人核對賬單之後給我打來電話，說：「唐納德，你被騙了，你的銷售經理是個騙子。」我們查實，歐文確實是幹了各類騙人的勾當，而且常常官司纏身。
我有一條原則，如果抓到誰私吞錢財，我絕對嚴懲不貸，即使要花費比他偷的錢高10倍的價格也在所不惜。偷竊是一件十分惡劣的行徑，但是在對待歐文的問題上，我猶豫了。他比以前任何一位忠厚老實的經理幹得都好，而且他手下的員工沒有一個敢揩油的。所以，我只要盯住歐文就可以了。我跟他半開玩笑的說：「歐文，我一年給你開5萬美元工資，看你還敢偷。」他聽到這話總會顯得很不自在。
如果我抓到他偷錢，一定會炒他魷魚。不過，真碰上了，我卻沒那麼做。我知道，每年除了工資他都能撈到5萬美元油水，即使這樣，他還是幫我賺了不少錢。
有一天，我剛走進辦公室，就看到一個女員工在哭。她和其他員工合夥湊了80美元喪葬費，想用這筆錢合夥買花，送給一位剛去世的朋友。我問她為什麼哭，她說： 「歐文偷了我們的喪葬費。」
我找到歐文，說：「你真該死，偷別人喪葬費算怎麼回事？」歐文當然矢口否認。解釋說他剛才剛罵了那些女員工，她才哭的。話雖如此，我相信女員工確實沒撒謊。
歐文不完美，但他是個傳奇人物。
我來說說歐文和他的工作吧。他個頭不高，體型較胖，還有點禿頂，鼻子上架一副大厚眼鏡，手白白胖胖的像吉露果凍（Jell-O）。他天天筆不離手，比起強壯的收租者，他沒什麼塊頭，但他真正厲害的是那張無所不能的巧嘴。
當時有很多人不按時交租，歐文有時候就親自去收。他摁響門鈴，一旦有人開門出來，他就臉紅脖子粗地跟人討錢。他會用所有的髒詞罵房客，書上教過的威脅人的方法他都會用。這只是他的一種伎倆，不過很管用，一般房客都會立馬掏錢。
有一天，歐文跟往常一樣討租。他敲開一扇門，一個10歲的小女孩開了門，歐文說：「讓你爸爸出來交房租，不然我讓他屁股開花。」他不停地說這類要挾的話，可是小女孩的媽媽出來之後，他就停下了，因為這位女士長得非常漂亮。
歐文幾乎對女人沒什麼招數可使，特別是眼前這位漂亮的女人。歐文立刻改變話題，邀請她共進晚餐。這個女人的丈夫可能是個卡車司機或工地工人，她從沒見過歐文這種人，不知道該怎麼打發他。不過，她對歐文毫無興趣，歐文只得作罷，我們一起離開了這位女士的家。
大約1個小時之後，我跟歐文正坐在他的辦公室，剛才那個女人的丈夫找來了。他可是個大塊頭，看起來體重得有240磅。他怒氣沖沖地問歐文為什麼在他女兒面前罵罵咧咧的，還敢邀請她妻子出去吃飯。看那架勢，他恨不得殺了歐文。
我覺得歐文肯定不是那人對手，還是逃走為妙。可歐文卻一點也不怯，他一邊揮舞著拳頭，一邊滔滔不絕地沖著那人喊：「你給我滾出去，我會殺了你，讓你的人生完蛋。看到我這雙手了嗎，它們可是一對致命武器，在警察局都是有檔案的。」
我永遠記得那個男的看歐文時的表情，他說：「死胖子，你出來，我要跟你決一死戰。」「決一死戰」這個詞總讓我很想知道接下來會發生什麼。我在心裡想，歐文完了。可是歐文依然鎮定，說：「想跟我打架，隨時可以，但是，打架對我來說是違法的，我不會幹犯法的事。」
在我眼裡，歐文的雙手倒不一定是他的致命武器，但是他很像個馴獸師。你一定見過馴獸師，體重150磅，他們無所畏懼地走進關獅子的籠子。如果籠里的獅子嗅到一絲一毫的膽怯或軟弱，它們一定會一秒之內將馴獸師吃掉。但是，如果馴獸師揮著鞭子，態度威嚴地走入籠子，獅子反而會乖乖聽話。歐文和那個大個頭就是這種關係，只不過跟馴獸師不同，他用自己的嘴震懾對方。