殷俊既然吩咐下去了，設計師們腦海里也有一些方案了，那麼剩下的就是達者為先了，誰設計的方案最契合殷俊的想法，那麼他們就會獲得價值上百萬的設計費用，以及後續可能的整體上億設計費用。
現在的香江設計師們，還沒有以後那麼的牛比，沒有按照建築面積來收錢——每個平方英尺都要收錢！就跟裝修一樣。
只不過，那些落選的設計公司，也會獲得三萬到五萬左右的辛苦費，沒辦法，這就是行規，四十年之後都是如此。
設計方案裡面，外部設計都還是其次，最重要的還是住房的本身。
在這一點上面，香江的設計師們倒是非常的厲害，比起日本的設計師都還擅長利用狹小的空間。
殷俊曾經看到過，李超人的長實集團在2014年左右，曾經在新界一個叫做「嵐山」的小區裡面，推出過喪心病狂的177方呎，也就是差不多16平米的超級蟻居，就這樣都還有單獨的卧室、浴室和廚房，讓人瞠目結舌。
因此，在許多內地人看來，香江一家三口的房子40-50平米太小了，但在他們來說，實際上已經夠用了。
殷俊不想把人當成豬狗來養，所以他不準備做多麼小的房子。
第一期的第一批房子，他準備用500、800和1000平方呎的三個戶型。
主力戶型自然是500方呎的，800方呎的居中，1000方呎的大約佔據5%就足夠了。
500方呎的拿給單身漢或者是小兩口居住，800方呎的給一家三口住，實在是有錢的，那麼買1000方呎的大房子住。
當然了，一個樓盤最賺錢的根本不是住房，而是商鋪和寫字樓。
在天水圍這樣的地方，寫字樓是沒有多大需求的，所以殷俊只做住房和商鋪。
慈善晚會上面，殷俊豪爽的給難民營捐款，給警局捐款，又是非常有名的天才富豪，所以香江政府方面，對於殷俊要修天水圍的房子，有不少的優惠政策。
比如說容積率他們就給到了3.5。
這代表了什麼呢？
殷俊買了500萬方呎的土地，那麼乘以3.5倍，就總共可以修建1750萬方呎的樓面面積。
每一個城市的土地，不可能我買1000平米，你就只允許我修1000平米，這樣豈不是我只能修建一層樓？
這在房地產商人來說，就是非常不划算的。
故而就有容積率這個東西出現。
凡是越繁華的市中心，買下土地的容積率就會越高，最高的20-50倍的容積率都能有。
網上曾經傳說，香江的容積率普遍都是10，那其實是錯誤的。
除開了豪宅別墅不算，在2018年，在最繁華的港島區域，最高容積率才會批准為10，8和9都有。
而在九龍和新九龍區域，容積率一般是7.5。
如果是沒開發過房子的新區域，一般也就是3-5。
注意，這可是40年之後，那時香江的高樓大廈不計其數，才有這麼高的容積率。
在現在香江普遍高樓都是30層上下的時候，他們的容積率其實是很低的，基本上最高也不過8，最低甚至要到2。
比如說天水圍這樣超級落後又地域廣大的地方，香江政府一般就給2，最多2.5。
但1980年的天水圍，和10年前，甚至是5年前的天水圍都不同了，這裡的人口不斷的暴漲，讓居住的環境壓力逐漸增大。
殷俊現在修建房子，讓香江政府看到了一個安置附近民眾的機會，所以才給了他3.5的優惠容積率。
而且麒麟花園的地下車位，也是可以算入綠化和公攤面積之內，只不過最後不能單獨售賣，但可以折算進入房價。
如今香江人有車的可不多，但殷俊打定了主意，既然有如此的優惠條件，那就不用白不用，直接按照1：1的比例來修車位，也就是一套房子配一個車位。
即使是現在用不上，相信過了二十年，這裡的車位就會成為房價飆升的另一個因素了。
設計公司那邊緊張的在進行整個屋邨設計和屋內設計，殷俊又馬不停蹄的帶著霍健寧，去了一趟長江實業。
去美國之前，殷俊就給李超人打了一個電話，說明了自己想要在和記黃埔接一個精英的房地產開發小組，李超人爽快的答應了。
畢竟殷俊還是長實集團的二號股東，李超人對殷俊的能力又非常的欣賞，賣這麼一個人情，倒是無可厚非。
他借給殷俊的可不是一般人，而是手下的一組精兵強將，足足有50多人，帶隊的是長實集團的房地產開發公司五個經理之一的歸潤飛，雖然只有38歲，但從事房地產建築開發已經25年的經驗，為長實集團開發過7個樓盤，次次都能容納李超人賺錢。
歸潤飛可不僅僅懂得監理和賣房子，他13歲就跟著自己的叔叔伯伯在建築工地上面幹活兒，對修房子的任何事情都門兒清，自己還是極為出色的水泥工和電工，手底下的建築人才多得很。
殷俊這一次修房子，是準備用自己組建的建築公司員工，但他們普遍的經驗都不充足，需要有技術能手來教他們，這樣一來，他們才能迅速的成長。
不僅僅是李超人這邊借了一個團隊，殷俊還找了鄭瑜伽，花錢雇了一個精英的建築團隊，更從幾個大型的建築公司高薪挖了數十個精英出來，讓他們來主導和手把手的教徒弟。
殷俊對歸潤飛的興趣不大，把霍健寧介紹給他，說明了霍健寧接下來會跟著他學習之後，就讓他們去溝通了。
歸潤飛這個人殷俊前世沒有聽過，雖然也有專業不對的緣故，但他就算再厲害，還能比長實集團總經理霍健寧強？
只要殷俊把霍健寧給鍛煉好了，以後房地產這塊完全交給他都沒有問題，加上了內地市場的房地產生意，霍健寧也能扛下來。
這樣就最好了，把這些賺錢卻又繁瑣的生意交給值得信賴的專業人士去打理，殷俊自己就可以專心做自己的音樂、電視劇、綜藝、電影等娛樂方面的事兒。
本來以為事情辦完之後，李超人也就是請自己喝杯咖啡，聊天一陣就閃人的，可李超人向來在工作時間不廢話，直接就問了殷俊一個問題。
「殷生，最近香江的商界氣氛，可有些凝重啊。包先生和紐璧堅都快要撕破臉了，看來距離他們分出勝負，已經是為時不遠了。」李超人道，「你覺得九龍倉之爭，誰會贏？」
從今年開年以來，九龍倉洋行就是矛盾不斷。
包鈺剛家族早就掌握了20%的九龍倉股票，這一兩年以來，為了不刺激九龍倉的董事會——也就是怡和洋行的那群人，他一直沒有大規模收購九龍倉的股票。
但這不代表包鈺剛對於九龍倉沒有想法，陸陸續續的，他手裡的九龍倉股票已經達到了30%之多，要不是紐璧堅痛斥他搞破壞，包鈺剛還能慢慢的多收股份。
就在今年年初，包鈺剛提出了要讓自己這一方的董事席位從原來的兩個增加到四個，因為他股票已經是和怡和洋行相等的了，沒有理由只當一個看客。
可紐璧堅是出奇的強勢，他根本不理會包鈺剛的要求，而是想讓怡和洋行旗下另一個重要幹將——置地公司的行政總裁貝德福特進入董事會。
雙方爭執了兩個月，就在這個月月初，總算達成了協議，包鈺剛這邊的董事會席位增加到四個，但貝德福特也加入了董事會，實際上九龍倉的權力架構，並沒有怎麼改變。
表面上雙方都得償所願，但只要是聰明人都知道，一旦戰火挑起來了，那麼除非一家倒下，否則就沒有結束的時候。
李超人和殷俊是合作夥伴，只不過他問殷俊這事兒，讓殷俊有些莫名其妙，以李超人的城府，不該這麼冒昧的吧？
思緒一閃而過，殷俊笑道，「我覺得包船王獲勝的可能性比較大。」
「為什麼？」李超人又追問道。
「因為包船王不得不上岸，九龍倉已經到了這種地步，他沒有理由放棄。」殷俊道，「以他的性格，這樣半途而廢的事情做不出來，也容易影響別人對他的看法。」
李超人點了點頭。
包鈺剛的信譽是非常好的，人也非常海派，也就是豪爽大氣的意思。
一旦他在掌控九龍倉這樣重大的事情上退縮了，那麼別人怎麼看他？他還算是以前的那個海派的包船王嗎？
別的不說，包鈺剛在外面做生意的難度，立刻就會增加一半！
「可是怡和洋行不好惹啊。」李超人感嘆道，「包先生雖然有錢，但比起怡和洋行來，還是要差許多的。」
怡和洋行是香江第二大公司，僅次於滙豐銀行，擁有著置地、九龍倉等上百家大大小小的公司，實力雄厚得讓人害怕。
包船王固然能算香江首富，但這也是因為怡和洋行的掌權人是英國人，不算入